上海启动“共有产权”

　　■中国房地产报 记者 庞一涛 上海报道
　　
　　如果2010年被称为中国“保障房元年”，那么2011年将是呈快马加鞭之势的“保障房建设年”。上海市因在经济适用房产权方面的制度创新，成为全国保障性住房建设大潮里备受瞩目的焦点。
　　3月2日，上海市政府举行的新闻发布会上，上海市发改委、上海市住房保障和房屋管理局共同发布了《上海市经济适用住房价格管理试行办法》（以下简称《试行办法》），对经适房的销售价格、浮动范围、产权份额等做出规定。《试行办法》在建设方式、审核机制、售后管理等方面都有所创新，其中，“共有产权”成为最大亮点。
　　“共有产权”主要是依据政府在经适房中的各种投入（如免收的土地出让金、行政事业性收费、城市基础设施建设费用、其他税费的减免等）和购房人购房款投入所占的不同比例，设定政府的住房保障机构和购房人不同比例的产权份额，并由双方在购房时通过购房合同事先加以约定。
　　上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元在当天新闻发布会上指出，目前，其他省市有20多种经适房运营方式，上海的“共有产权、有限产权”制度是惟一的。该运作机制可有效压缩通过经适房投资获利的空间，防止社会公共资源流失，减少寻租可能。

　　提高购房人产权份额
　　
　　早在2009年6月，上海市颁布《上海市经济适用住房管理试行办法》，在第四章中就规定，经适房的房地产权利人拥有“有限产权”。但是对“有限产权”的具体产权比例等细则并未有明确规定。
　　此次颁布的《上海市经济适用住房价格管理试行办法》，进一步明确了购房人产权所有比例的计算公式。据《试行办法》第八条规定，购房人产权份额按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定，计算公式为：购房人产权份额=销售基准价格÷（周边房价×90%）。
　　据了解，上海市本批次供应房源的销售基准价格和产权份额，可分为购房人产权份额占70%、购房人产权份额占65%和购房人产权份额占60%等三类。
　　这种上海独创的“有限产权”制度，意味着购房人产权份额要按照销售基准价格与周边房价的比例关系确定。如此一来，销售基准价格占周边房价的比例越高，购房人产权份额也就越高，反之亦然，从而实现不同购房人之间的相对“公平”。
　　上海市发改委副主任汤志平表示，确定这样的计算公式，主要考虑到经适房保障对象是中低收入群体，在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%，可适当提高购房人拥有的产权份额，进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。
　　庞元认为，上海“共有产权”模式的核心是按照共有产权的方式着重解决经适房使用和收益分配的公平性问题。当住房困难家庭的经适房用于自住时，住房保障机构让渡名下份额的使用权，所以购房人享有完整的房屋使用权，帮助其解决住房的困难。
　　他同时表示，如果5年后经适房上市转让时，住房保障机构将享有优先回购权。而优先回购权来源于共有产权制度，并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。
　　
　　规范售后流转
　　
　　事实上，经适房的售后监督及上市流转的现行政策一直备受诟病。由于没有强有力的制约政策，经适房被多次曝出“权贵阶层”、“有门路者”瓜分以及售后被用来出租牟利等丑闻。
　　今年1月，《中国青年报》曝出福建省上杭县政府网站挂出的2010年申购经适房符合条件人员公示名单中，竟有9成是当地公职人员。名单中，还有不少是当地副科级干部，且存在同一个名字重复出现等怪象。这与2010年底陕西省山阳县超过9成为公职人员申请经适房有异曲同工之处。近日，《深圳晚报》也曝出在深圳福田区一入住不到3个月的经适房小区里，居然已有人放出了出租房。该报记者通过暗访了解到，这个小区有多套经适房被挂到地产中介出租，租金普遍在2600元/月至4000元/月之间。
　　对此，一位长期关注保障房市场的业内人士指出，有没有足够的保障房是一个问题，这些房子能不能分到最需要它们的人手中则是另外一个问题。假如花大力气建了保障房，结果房子却被“权贵阶层”和“有门路者”瓜分，则非但不能解决现有问题，还会引发新的社会不公。
　　上海对经适房产权制度的创新或将对上述不公现象有所突破。庞元指出，通过“有限产权”，政府将拥有更大的统筹空间。他认为，“共有产权”的创新办法主要目的之一就是着力解决经适房使用和收益分配的公平性问题。
　　“双方在购房时通过合同事先约定，住房困难家庭自住时，其有完整的房屋使用权。”汤志平表示，如果购房人取得经适房房产证满5年后将其出售时，住房保障机构除享有优先回购权外，政府还将按照其拥有的产权份额收回所对应的转让收入，并继续用于住房保障，从而有效防止社会公共资源流失，促进住房保障体系的可持续发展。
　　庞元认为，“共有产权”的运作机制可以有效压缩通过经适房投资获利的空间，防止社会公共资源流失，也尽可能减少寻租可能。