住建部算账保障房

　　■中国房地产报 记者 朱以师 北京报道

　　规模空前的1000万套保障房建设资金从哪里来？近日，住房和城乡建设部给公众算了一笔账。
　　3月9日，在主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”的记者会上，住房和城乡建设部副部长齐骥回应了舆论热议的保障房问题：“我们在拟定1000万套保障性安居工程的目标任务时，就对通过什么样的渠道来筹集到足够的资金，保障这一目标任务的完成，做了一个大致的测算。年度投资大概在1.3万亿元到1.4万亿元之间。”
　　
　　政府担纲5000亿
　　
　　据齐骥透露，这1000万套保障房主要包括几个部分：一是经济适用房和两限房近200万套，二是各类棚户区改造400万套左右，三是廉租房160多万套，四是公共租赁住房近220万套。
　　相对应地，经适房和两限房所需资金投入大概在5000亿元左右，主要由社会机构通过市场运作方式来解决，其中经适房的土地是由地方政府无偿划拨；各类棚户区改造所需要的年度投资也在5000亿元左右，其中由工矿企业和被改造的职工筹集的大约有3400亿元，剩余部分中央将提供400亿元左右的资金支持，省和市县也要拿出资金进行补助；廉租房和公租房的建设资金，包括对低收入家庭发放廉租房租赁补贴，主要将由各级政府筹集。
　　“这样算来，完成今年1000万套任务，有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象及所在企业筹集来的。剩余5000多亿资金，将由中央政府和省级政府及市县政府通过各种渠道筹集。”齐骥表示。
　　记者大致估算，政府担纲筹集的5000多亿元资金里，约3800亿元将用于廉租房和公租房的建设；约1200亿元将用于对各类棚户区改造补助的资金。
　　根据国家规定，新建廉租房应将单套建筑面积控制在50平方米以内。按全国范围内平均建安成本2000元/平方米计算，那么160万套的廉租房所需建设资金为1600亿元左右。
　　公租房暂以北京市规定为样本，两居户型控制在60平方米，一居户型控制在40平方米，取平均每套为50平方米。同样按2000元/平方米计算，220万套公租房建设所需资金为2200亿元左右。
　　
　　政府资金仍有缺口
　　
　　在各类保障房中，经适房、两限房可通过配售的形式回笼资金，再加上银行信贷、土地政策的倾斜支持，以国企为主的一批房地产企业已经介入多年，模式清楚，开发建设的难度较小。齐骥也认为，“在1.3万亿当中有5000亿左右是通过这样的方式解决掉，以往过去几年也是这样做的。”各类棚户区的改造住房，按照400万套计算，从工矿企业和被改造的职工筹集3400亿元，也就是说改造后的住房，企业和职工家庭需承担约8.5万元/套。
　　“这个成本不算高，属于可承受范围内。”操盘过旧城改造项目的业内人士告诉记者，问题的关键在于各级地方政府如何完成除400亿元中央补助之外的1200亿元配套资金。
　　而根据以往的经验，地方政府主要通过对棚户区的重新规划来实现。“一般来讲，棚户区的容积率都较低，通过重新规划提高容积率，可节省出相当部分的土地用于商品房开发建设。”上述人士透露，加上商品房销售资金，位于城区的棚户区改造基本可实现资金平衡，甚至能有微利。
　　因此，在棚户区改造方面，按照齐骥副部长的算法，除中央补助棚户区改造400亿元、各工矿企业和职工筹措3400亿元之外，各地政府需要筹集1200亿元配套资金，但这可以通过商品房销售的方式来实现。
　　但最大的难点在于廉租房和公共租赁住房的建设资金，最大的资金缺口也在于此。尽管齐骥在记者会上列举了多种资金来源，但没有给出具体的金额。而经估算，廉租房和公共租赁住房的地方筹措资金缺口为3800亿元。
　　按照现有规定，各地政府土地出让净收益用于廉租房建设的比例不得低于10%。而历年土地出让净收益的数据，官方都没有公布。记者查询，仅有的一个数据，是齐骥在2007年透露的“2006年全国土地出让净收益2978亿元”。2006年的全国土地出让金收入为7676.89亿元。
　　记者选取2006~2010连续5年的全国土地出让金收入计算得出，最近5年的年均土地出让金收入为1.5万亿元。如果按照2006年净收益占据总收入约40%的比例计算，那么平均每年的净收益为6000亿元。也就是说，每年各地政府需投入到廉租房的建设资金总计应为600亿元。
　　另一个来源是公积金，齐骥透露，去年全国公积金增值净收益用于廉租房建设约有50多亿元，今年会有进一步提升。此外，重新启动的公积金贷款支持保障房建设计划，“去年计划了400多亿，今年还要有这样一个指标”。
　　今年的政府工作报告已经明确，中央用于保障性安居工程的资金将达到1030亿元。除去400亿元的棚户区改造补助资金，还有600亿元。
　　另外，今年中央会代地方发行2000亿元国债，齐骥强调，地方要优先用于保障性住房，特别是公租房建设。在以往的中央代发的地方债分配中，地方政府用于保障房建设的比例一般在10%以内。如果今年以20%计算，那么可以提供资金来源400亿元。
　　综合计算上述的土地出让净收益、地方债、中央专项资金、公积金贷款等来源，资金总额在2000亿元左右。与3800亿元的投资额度相比，依然有1800亿元的缺口，这将给地方财政预算支出部分带来极大的压力。
　　
　　社会资本的机会
　　
　　政府筹集资金的巨大缺口，将给社会资本、金融机构带来投资机会，特别在前所未有的公租房建设上。齐骥透露，政府部门正在研究，很快会制定金融机构支持保障性安居工程建设特别是公租房建设的中长期贷款政策。政策的设计，通过政府补助、注入资本金或者贴息，然后通过商业银行贷款，大大提高了融资的能力。
　　具体到公租房的建设模式上，齐骥列举了三种办法。第一种是像廉租房一样，由政府出地、政府投资、政府管理。资金来源主要依靠财政支出、土地出让净收益的计提和政府融资平台。
　　第二种模式，是“政府出地，企业出钱”，政府划拨土地，吸引社会机构参与建设，来建设一大批公租房。特别是在一些用工比较集中的开发区、产业园区，以及一些用工比较集中的大企业，通过这种方式不仅能满足自己企业职工的公租房需求，同时还能不断向社会提供公租房的房源。
　　第三种模式，是政府拿出一部分土地，定性为公租房用途。然后，各类企业通过市场方式取得这部分土地，建设公租房，并拥有这部分公租房的所有权。
　　但是不论采取什么样的方式，公共租赁住房的供应对象是由政府来核定以后，给予许可。“所以我想，通过现有的资金渠道和一些新的政策支持，今年完成1000万套保障性安居工程的任务，具体说是1.4万亿的投资，应该是完全可能的。”齐骥最后说。