监管收紧与利率攀升压顶

万通牵手平安无果而终

　　■中国房地产报 记者  宋振庆  北京报道
　　
　　高调开场，平淡收局，北京万通地产股份有限公司（万通地产，600246.SH）和平安信托有限责任公司（下称“平安信托”）的这场“姻缘”让人颇感兴味索然。
　　2月23日，市场消息称平安信托与万通地产之间的信托协议实际上已经终止。这份始于去年11月份的协议有效期仅到今年3月1日，但这段时间双方并未开展任何一项实质性的信托业务。
　　“就是一事一议性的合作框架，既然没有找到合适的项目，这份协议很自然就停止了。”万通地产人士在接受记者采访时表示，双方并没有对信托计划有争议或矛盾。
　　但一位信托从业人士猜测，合作协议的暂停可能有两方面原因，其一是合作时间正好赶上去年四季度银监会加强信托风险的提示和监管，部分信托公司主动暂停了旗下房地产信托业务；其二可能是双方在信托收益率上无法达成一致。
　　
　　风险控制掣肘
　　
　　万通地产与平安信托于2010年11月2日对外宣布，将签署房地产项目投资战略合作框架协议。双方将就长三角、西南、环渤海及其他区域的优质住宅项目和城市综合体项目展开合作，方式为按照双方各占50%的资金比例对目标项目公司出资。
　　根据协议，平安信托拟在5年内完成50亿元（含固定收益类）信托资金对目标项目的投资；万通地产则可直接投资于目标项目，或购买平安信托发行设立的劣后级份额。
　　由于这份协议规定，于2011年3月1日前未开展业务，协议将自动终止，仅仅4个月的时间就要启动项目，一度让人猜测已经有了明确的投资标的。然而时至今日，双方依然没有任何实质性进展。
　　“不管双方是否有了确定的投资方向，只能说这份协议签的不是时候。”上述信托人士表示。
　　在双方签订协议1个月后，银监会颁布了《中国银监会办公厅关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，这份通知针对当时房地产信托蜂拥混乱的局面，要求各信托公司立即进行业务合规性风险自查，逐笔分析业务的合规性和风险状况，并督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，合理把握规模扩展。
　　据传，在这份通知出台之后，包括平安信托、中融信托在内的几家大型信托公司立即停止了旗下的房地产信托业务，也直接导致与万通地产的这份合作胎死腹中。
　　但经记者调查，实际情况并非如此。去年11月22日，平安信托还启动了睿石14号全功能房地产集合资金信托；今年1月11日，平安信托的国鑫1号房地产投资集合资金信托启动；随后直到2月15日，平安信托还先后启动了3个房地产信托产品。
　　既然如此，为什么与万通地产的合作被搁置一旁？
　　“平安信托拥有很多大型的房地产信托产品，相对来讲，与万通地产的信托合作资金规模并不大。”普益财富信托研究员陈朋真对记者表示，“在银监会严厉的风险提示局面下，平安信托宁肯舍弃一些小型的项目合作，以保全大型的产品，这样一来也可以适当减少项目自身以及监管层审查带来的风险和麻烦。”“还要看双方合作的类型是什么，如果是变相贷款性质的融资类产品，在银监会方面一般是行不通的，尤其是通知下发之后更是绝对卡住的。”上述信托人士称。
　　
　　收益无法谈拢？
　　
　　随着今年新一轮宏观调控来袭，房企们越发感到资金链的吃紧，由于信贷和资本市场闸门的关闭，信托融资自然成为首选。
　　尽管近日银监会否认了媒体关于“银监会已放松房地产信托贷款”，并称从未放松过对房地产信托业务的监管政策和要求，但数据明确显示，房地产信托已经全面重启，很多曾经暂停房地产信托的信托公司重新开始积极筹措新的房地产信托业务。
　　据安信证券的统计显示，2011年1月份集合信托计划中，房地产信托的成立规模占全部信托成立规模的37%，成为占比最大的信托业务种类；而截至2月17日，处于推荐中的信托计划达26款，2月份投向房地产的信托计划已经达12款，占总款数近一半的比例，发行规模可能将超25亿元。
　　不过，随着融资需求的暴涨，融资成本也开始水涨船高。据记者了解，包括银行贷款、委托贷款以及信托等的利率，房地产行业都要比其他行业高出几个百分点。信托人士透露，今年新批的信托产品多以大中型房企尤其是国企为主，对项目的资质精挑细选，合作门槛也提高不少，利率甚至达到15%以上。
　　因此，业内人士怀疑，信托业务重启后高企的利率或许是很多信托公司与房企原有合作告吹的原因之一，平安信托和万通地产合作的终止也在其列。
　　平安信托和万通地产去年签订协议时，投资目标指向就是万通地产和母公司万通控股的现有项目上。签约同时，万通地产还购买了一份针对万通控股旗下项目设计的信托产品，这份产品或许可以作为平安信托和万通地产合作的一份参考。
　　资料显示，这份由北方信托发行的名为“北京万通新世界商城项目集合资金信托”的信托产品，委托资金起点300万元以下的优先收益权合同税前预计收益率为年7.8％，而一般受益权合同及委托资金起点在300万元以上的优先收益权合同税前预计收益率为年8.5%。
　　在当时，7.8%~8.5%的收益率尚属不错之选，然而目前很多房地产信托产品高达12%~15%的预期收益率却已经是常态。平安信托有了更多讨价还价的空间，而万通地产是否会考虑如此高昂的融资成本？
　　“如果是因为收益率谈不拢而最终导致协议无果而终，并不令人奇怪，也绝非单个案例。”上述信托人士表示。