中城基金：基金管理需要“蹦极”能力

　　■中国房地产报 记者 刘关  北京报道

　　2010年可谓地产基金元年。行至2011年，各类出身的基金依然风起云涌。在这一江湖中，中城联盟投资基金（下称“中城基金”）作为依靠“中城联盟”这一业内精英组织而成立的地产基金，早在8年前，就开始了地产基金的实践。
　　目前这一“老江湖”发展情况如何？历经多年实践，中城基金总结出的地产基金发展的要义是什么？为此，本报记者专访了中城基金的管理机构——中城联盟投资管理有限公司董事总经理路林。他强调，地产基金一定要处理好关键的五层关系，地产基金团队的经验非常重要。
　　中国房地产报：中城基金与中城联盟是怎样的关系？
　　路林：中城基金的管理机构——中城联盟投资管理有限公司由“中国城市房地产开发商策略联盟”（即“中城联盟”）核心成员于2002年9月发起设立，目标为发起和管理产业投资基金。主要发起人包括深圳万科、重庆龙湖、复地集团、上海证大、北京万通、河南建业、北京华远、蓝光地产、俊发地产、金宝街控股、远大空调、当代节能、南京朗诗、金螳螂股份、世联地产等46家全国性、区域性和细分产品性龙头企业。
　　中国房地产报：中城基金大致的发展状况是怎样的？
　　路林：公司从成立到现在，主要分为三个阶段：第一阶段是从成立到2006年，公司致力于设立产业投资基金，但是由于市场、政策以及法律等条件都不成熟，可以算是产业投资基金“梦想”阶段。
　　第二阶段是从2006年到2009年。2006年，中城基金完成了公司型基金改制和转型，由上海赋比兴资产管理有限公司担任基金管理人。我们将其定位为单一的地产私募基金，投资一些地产项目。在《合伙企业法》以及2008年年底“金融30条”（即国务院《关于当前金融促进经济发展的若干意见》）出来之后，政策法律环境大大带动了地产私募基金的发展，中城基金也开始受惠于此。这一阶段，中城基金发展非常迅速。
　　第三阶段即从2009年开始，中城基金将其定位逐步转向为“基金孵化器”，即中城基金不仅做以前做过项目的股权投资，而且做基金管理公司的股权投资。
　　中国房地产报：那什么是“基金孵化器”呢？中城基金又是如何运作的呢？
　　路林：所谓基金孵化器，即通过基金管理机构GP（公司或合伙企业）的出资，GP进而有能力以一定配比资金（一般1%~3%，甚至3%~5%）投资发起私募股权基金。
　　需要强调的是，我们这一定位与母基金不同。一般而言，母基金（FOF），是FUND OF LP，投资基金作为LP，享有基金直接投资收益。而基金孵化器，是FUND OF GP，投资于基金管理机构作为股东或者LP，除享有间接投资于基金的投资收益外，还享有作为GP出资人带来的基金运营管理超额业绩收益的一部分（通常是50%）。组织资产和投资收益明显不同，加上GP中的团队人力资本，处理好“有钱的出钱，有力的出力”关系，具有明显的功能放大效应。
　　目前，中城基金下面有两家基金管理公司，即北京中城赋比兴和天津中城赋比兴，两家公司分别注册于2009年和2010年。简单地说，所谓基金孵化器模式即中城基金投资这两家公司，这两家公司作为GP再去发行新的私募股权基金。
　　可以说，中城基金已走到基金孵化器阶段，能够与私人银行等渠道商发起多个多类基金。从一个到多个，从一类到多类。发起多个基金（如同多个开发项目）需要多名关键人士与强大的资源整合能力，管理各类基金需要多个基金管理平台（机构）专注不同类型不同策略的基金产品。
　　中国房地产报：那如何确保多只、多类基金同时顺利运作？在较多的基金产品下，中城基金所投项目库如何建立？
　　路林：我认为，地产基金运作经验最为重要，中城基金磨合8年多的团队以及既往经验和业绩是保证多类基金同时运作的前提。中城基金从一只基金到目前的多只基金，投资规模增长了十几倍，投资回报稳定在业内较高水平，已经打造了由20多位来自于金融投资与房地产行业人士组成的专业团队。
　　至于项目库的建立，中城基金项目库大部分来自于中城联盟成员，但并不拒绝外部项目源。由于联盟成员本身就有一定的准入门槛，且其项目也遍布全国各地，因此从联盟成员中挑选项目也是中城基金的优势之一。
　　中国房地产报：在基金发展的“募、投、管、退”的四大关键阶段，需要着重做哪些方面的工作？处理好哪些关系？
　　路林：对于地产基金而言，管理人主要看三个方面的管理，即基金产品、投资产品以及生产产品三个方面的管理。具体而言，就是首先要管理好基金产品，其次要围绕基金产品所设置的投资产品进行管理，而对于所投项目的管理也不能放松。比如在基金产品层面，就需要搞清楚是增值型基金还是核心型，还是机会型的。第二个方面即基金发行时是开发型的还是全部持有型的。不难看出，地产基金相关的两个层面都牵扯到金融领域，其一定是姓“金”的。具体而言，基金经理在思想上和行动上要有蹦极能力，有能力跳下去，还有能力弹回来，要对基金产品、投资产品和生产产品的管理有穿透驾驭能力。而且，基金管理人在这四大阶段还一定要有很强的风险控制能力。
　　无论哪一阶段，都需要处理好基金管理团队遇到的五层关系——即GP与投资人的关系、GP与渠道商的关系、GP与开发商的关系，以及GP内部的投资人与管理团队的关系以及管理团队内部的关系。比如，项目越做越大，投资规模越来越大，在投资收益、投资主题等确定的情况下，如何找到符合投资人要求的项目就事关GP与投资人的关系处理。