基汇资本：离岸人民币REITs市场前景广阔
　　
　　■中国房地产报 记者刘关 北京报道
　　
　　日前，除了长江实业欲将内地物业打包到香港发行REITs的消息之外，有媒体报道，另外一家中国概念的基汇资本也将携旗下内地物业到香港发行REITs。为此，2月22日，本报记者专访了基汇资本执行合伙人彭庆邦。
　　他表示，基汇资本确实正在探讨赴港发REITs的可行性，但依然还处于比较初级的阶段。可以肯定的是，基汇资本看好香港离岸人民币REITs市场。
　　中国房地产报：市场传闻基汇资本将携旗下内地物业最早在二季度赴港发行REITs。您能否介绍一下基本情况？
　　彭庆邦：基汇资本长期为旗下投资关注可提供合理回报的退出机制，离岸人民币REITs提供了新的机会。由于目前这一计划仍停留于初级探讨阶段，没有过多细节可以透露。可以肯定的是，基汇资本对这一市场比较看好。
　　中国房地产报：基汇资本看好离岸人民币REITs市场的因素有哪些？
　　彭庆邦：首先，香港作为人民币离岸结算中心这一定位是已经得到肯定的，也就是在政策上已经不停留于预期阶段。有关数据也显示，香港人民币的存款已经达到3000亿元，规模远比去年有较大增幅。
　　第二，目前香港投资人对于投资人民币产品或者说以人民币计算的产品意愿很高。比如，最近以来内地在香港上市房企推出的人民币相关产品，就获得了市场的认可。
　　第三，新一轮的“房产限购”也会让香港人民币相关产品市场获得新的追捧。据我了解，目前很多香港以及海外的投资人都预期人民币会升值，而想把自己的港币转换成人民币。人民币REITs刚好满足了他们“投资房产、一次性转换人民币”的需求。
　　中国房地产报：外界对香港人民币存款余额可能限制这一市场有一些疑虑，您如何看待？
　　彭庆邦：目前市场听到的讯息，是长实极有可能推出第一只离岸人民币REITs。据悉拟集资的规模在100亿元以内，但在不清楚这只REITs包含资产体量的前提下，不太容易预估出集资规模。无论如何，相对于现有人民币存款余额，这一额度所占比例不会太高，这一市场还有很大的空间。
　　中国房地产报：您预计，离岸人民币REITs产品目前在香港市场可以接受的回报率大致是多少？
　　彭庆邦：人民币REITs的各家资产情况不同，没有具体办法估计市场愿意接受的回报率。但我们看到，近来内地在香港上市房企到香港所发行一些以人民币结算、没有资产支撑(asset backing)的债券，其回报率多在5%～7%之间。依此判断，市场期待有优质资产支撑的REITs的合理回报会在4%～5%左右。需要指出的是，由于买这种产品除了能享受到回报率以及物业升值回报之外，还有人民币升值的潜在收益。
　　中国房地产报：国内物业寻求该方式上市，是否有一些法律方面的约束？
　　彭庆邦：目前我们仍在探讨可行性，但我相信在法律上应该没有什么问题。因为如果这个资产原来的控股结构，已经是离岸公司再配一个内地的外资独资企业架构，应该说就没有什么法律障碍了。也就是说，虽然有“171号文”的限制，但是这些资产在国内完税以后，把租金每个月按照程序提交，在运作上是可行的。需要强调的是，如果先前没有离岸控股公司的构架，这一离岸REITs模式是不可能做出来的。