圆桌

非商房企转型的四大挑战

　　■中国房地产报 记者刘晨北京报道
　　
　　如果说两年前国内房地产企业还在齐呼“学习万科好榜样”，而今“学习万达好榜样”也已成为不少地产商的追求。
　　事实上，“住宅市场遭限购，商业地产喜迎春”已成当下地产行业的基调。有人说，如今的国内商业地产市场，已进入战国时代、群雄并起，行业频频出现抢地、抢人、抢钱的“三抢”局面。不管以往是否有商业地产的开发经验，是否具备开发商业项目的能力和条件，但凡有资金实力的开发商都想分享这场商业盛宴。
　　但在商业盛宴角逐的背后，却是一场企业软硬实力的大比拼，要想成为其中的佼佼者，仅仅具备过硬的资金实力显然难成大器。本期圆桌即请来自开发商、投资公司等领域的人士为转型中的开发商们出谋划策。
　　
　　嘉宾：
　　严家荣金地集团副总裁
　　任荣汉威资本大中华区总裁
　　谢勇中坤集团副总经理
　　
　　
　　中国房地产报：最近一年，众多非商业地产背景的开发商纷纷转向商业地产领域，你如何看待这股商业地产热潮？
　　任荣：事实上汉威资本也是资产经营公司，资产运作的规模非常大，而且也是第一个进入到商业地产开发的资产金融公司。从投资管理的角度讲，我想说的是应该如何来利用全球的资源。在商业地产的投资上，现在形成了一种淘金热，大家纷纷趋之若鹜地进入到商业地产领域，事实上我有一点担忧，大家都涌进来，但真的知道风险是什么吗？商业地产有它的独特性，有它的独特的风险存在，现在这个市场的趋向有点过热了，一定要非常地谨慎。
　　严家荣：金地公司从成立之初到现在，一直都是一个纯粹的住宅开发商，去年9月份刚刚成立了商业地产公司，作为一个新人加入这个领域。从2009年开始，我大概看了看在中国排名前20的住宅开发商，80%都开始做商业地产。有大量的房地产公司，包括大量的零售公司，都将进入商业地产领域，这将是一个不可逆转的趋势。但最后谁会活下来是一个很大的问题。基于商业地产行业本身的规律性，比较高的门槛、专业性和对资本的高要求，中国市场商业空间还是有限的，所以我估计5~8年，商业地产就会从战国时代变成三国时代，我估计具有全国性影响力和品牌影响力的公司不会超过5家。
　　谢勇：到2005年的时候，我们发现住宅已经是近于疯狂了，经过董事会的深入分析和激烈争论，把我们的资源、人力投入到旅游地产以及商业地产的开发，我们希望从住宅开发商的概念上跳出来，能够把这个产业不断地向前、向后延伸，不断地去挖掘它的价值空间，这是我们将来一个发展趋势，就是说不要单纯地拘泥于一个单独的地产概念，要复合化、多元化。
　　中国房地产报：你认为住宅地产商在向商业地产商的转型过程中，将面临哪些挑战？
　　严家荣：现在所有进入商业地产的住宅地产公司，包括已经在做商业地产的公司，大家都面临着四个比较大的挑战。一是商业资源明显匮乏，换句话说叫“僧多粥少”，客观来讲中国的商业本身发展也比较落后，优质的商业资源特别少，这是一个挑战。二是人才匮乏，中国商业地产本身发展时间也很短，不超过10年的时间，会有多少的人才储备呢？非常少。三是产品的问题，现在大家要么一窝蜂地开始做城市综合体，要么一窝蜂地做万达那种产品，这是一个风险，没有自己核心的产品，没有自己有竞争力的产品，是很危险的。四是资本的问题，商业地产在本质上是金融的问题，金融模式不解决商业地产是做不好的。
　　任荣：我想给大家的忠告是，不要一窝蜂地扎堆，一定要非常地谨慎，必须要有耐心。风险对于任何新的进入者来说都是要关注的一个因素，对于中国的商业地产市场来说，这里的风险要远远高于住宅市场。必须要认识到这一点，之后必须要认识到自己公司的战略，究竟应该如何来应对商业地产的这些风险因素。购物中心以及在城市内部的目前已经所开发的商业地产，为了实现15%的利润率，就需要吸引每天2.5万到3万的游客和消费者，否则的话就没有办法赚钱。要知道在一个空无一人的购物中心内部，既使是提供多低的租金也不会有商户进入的。因此首先是要制定一个可行的战略，之后根据市场的具体分析来实施这个战略，然后部署自己的资本架构，一步一步地投入，但是起点是首先要识别风险和管理风险。
　　谢勇：就拿中坤广场来说，这个项目运作的时间很长，刚开始我们遇到第一个大问题就是定位。我们把这个项目拿下来以后，刚开始只是对原来农贸市场的一个简单的升级换代，到后来随着不断地调研，随着对消费者需求的一个分析，我们觉得定位有问题，后来就改成物流港，但也觉得存在一些偏差，在三环以里做物流港，会存在各种各样的问题。接着我们就不断地到国外去调研，看大型的商业中心是怎么做，回来以后我们就将定位改为一个以购物为主的shoppingmall。但是后来又发现还是存在一些问题，很多商场都在做，不能重复人家的老路，到最后我们提出第四代商业模式，即是把购物的比例大大地降低，把休闲、娱乐、健身、社交等这些文化概念加进来，走差异化的路径。这样定位以后，招商也顺利了，当然这中间的时间成本等，我们也付出了沉重的代价。此外，我们也遇到了人才的问题，从前期的定位、策划，到招商、运营，这中间无时不刻不在感受到专业人才的缺乏，特别是高层次人才的缺乏。
　　中国房地产报：那么，如何规避这些风险或错误？对于正在转型中的开发商，你有何建议和提醒？
　　严家荣：任何的公司想做好商业地产，就要做以下几件事情：第一，要想好将要采取的商业模式，或者金融模式是什么，商业地产在本质上是一个金融行业，弄得不好现金流就会断裂。第二，在中国很多地方，商住是倒挂的，这个现象很严重。再往深的说，目前，短期想靠租金赚钱几乎是不可能的，在这样的环境下，怎么找出一个模式能够让公司持续、健康、稳定的发展。再有，要制定合适自己企业的产品线，我个人建议不要太多，顶多两条。这个产品线不能照搬别人的，要有自己的核心竞争力。
　　谢勇：转型到商业地产的开发，要过几道关。一是思想关，特别是从住宅开发商转到商业地产开发商，运作模式、人才需求等各个方面都不太一样，不能拿做住宅的模式来做商业地产，要做好长期持有物业的这样一个准备。二是人才关，必须要找到专业的人才，没有人才则要找到专业的咨询公司，帮助你一块儿来定位、策划、招商，这样就会少走很多的弯路。三是管理关，商业地产的开发、运作等，在管理上的要求是很高的，物业管理、运营管理、营销管理等，都是很重要的。