拟分拆房地产业务

家乐福谋地逐利

　　■中国房地产报 记者  刘晨 北京报道
　　
　　“不管是不是知名，反正家乐福最近比较‘有名’”。2月22日，家乐福一位内部人士调侃称。其言所指家乐福近期身陷“零供矛盾”、“价格欺诈”、“闭店风波”等多重危机，负面新闻缠身，成为舆论关注的焦点。
　　不到一年时间，在中国陆续关停6家门店，涉及到华东、华南、华北区和中西区四大区域。家乐福给予的解释是：经营不善。
　　事实上，对家乐福来说，在中国正在遭遇的信任危机，或许并比不上法国总部正在酝酿的一场重大变革，而这场变革将影响家乐福在中国未来的经营方向及扩张路径。
　　日前，有媒体披露，家乐福正在考虑将集团分拆成3家上市公司，以提升投资价值并提高盈利能力。
　　记者据此向中国家乐福内部人士求证，其不愿置评。但消息人士称，如果分拆计划按预期实施，商业地产将成为家乐福集团的第二大业务，这意味着未来家乐福的发展或将侧重于自有物业，其中国公司也将涉足拓展商业地产。
　　一位零售业专家对记者表示，在零售企业普通利润非常微薄的情况下，其经营成本却很高，尤其是租金成本，有的甚至占整个经营成本的20%~30%，造成了“好地段租不上，不好的地段求着去”的尴尬现状。
　　“市场的现实逼着零售商去自建物业经营，这样可以避免租约到期后关店或提升租金成本的风险。”该人士表示。
　　
　　分拆地产业务
　　
　　报道称，家乐福计划剥离旗下迪亚天天和家乐福房地产业务，上述两部门以及家乐福集团将在巴黎分别上市；在分拆过程中，家乐福集团将控制迪亚天天和家乐福房地产的多数股权。同时，家乐福已定于3月2日召开2011年股东大会，届时可能会就分拆签署临时协议。
　　上述家乐福内部人士亦向记者表示，家乐福目前在中国区的约180家门店，自建物业较少，家乐福进入中国之初曾持有部分门店的物业，只是为数不多，大多为租赁物业，今年计划新建的20~25家门店中也没有一家为自己购地自建，但“明年就不好说了”。
　　据悉，家乐福房地产公司成立于2004年，其房地产业务包括百货商店、超市和购物中心，家乐福地产持有集团约6成的物业，市值超过200亿欧元。家乐福在欧洲的门店多属于自有物业。迪亚天天是家乐福集团旗下的一家西班牙跨国公司，主要从事零售折扣店经营，在全球约有4500家门店。
　　在业界看来，家乐福分拆为三家公司分别上市，有利于扩大公司的融资渠道，而商业地产业务的利润比起零售业要高许多，这将给企业和股东带来更高的收益。
　　事实上，投资房地产业务是家乐福新任大股东——法国首富、全球最大奢侈品公司LVMH集团董事长伯纳德·阿尔诺早就有的想法。早先，家乐福创始家族的成员一直专心于做零售，但伯纳德·阿诺特成为家乐福第一大股东后，即公开表示，未来家乐福将把房地产业作为公司新的关注目标和业务项目；当市场条件成熟时，可能分离房地产业务部门，将其公开上市。
　　中国市场无疑是家乐福的主力市场。家乐福2010年第四季度业绩报告显示，受金融危机影响，2010年全球消费低迷，不过家乐福全年销售额仍环比增长了5.8%，达到1010亿欧元。其中，拉美地区销售额增长14.6%，亚洲地区销售额增幅为14.9%，中国市场销售额增幅达12.5%。
　　只是，最早进入中国的家乐福，在商业地产方面却明显落后于后来者麦德龙和Tesco乐购。德国零售巨头麦德龙早在1996年入华时，就已开始发展购地自建项目。目前其在华门店除北京、深圳等外，均属于购地自建项目。
　　而Tesco在中国签约的商业地产项目也已经多达20余个。Tesco中国副总裁庄南滨表示，这些购地自建项目平均每个投资约在4亿元至5亿元之间。
　　在中国，家乐福的门店多数属租赁性质，有些是通过回购股权，增加其在合资公司中的持股比例，例如日前对杭州家乐福超市15%的股权及宁波家乐福商业有限公司20%的股权回购等。
　　目前家乐福在华南地区、浙江地区等大多处于独资或控股地位。业内分析认为，这将有助于其今后自主投资甚至结合地产运作。
　　
　　从抢占份额转型追求效益
　　
　　自1995年在中国开设第一家卖场后，家乐福在华度过了快乐的十余年，截至2010年底，该公司在中国内地门店数量已达182家。
　　不过，从去年开始，家乐福便苦于关店困扰，一年时间内，陆续关停6家店面。业内分析，其关店原因是经营不善、零供矛盾恶化的结果。家乐福在中国正在遭遇转型阵痛。
　　以广东佛山店为例，供应商援引家乐福相关人员的关店理由“生意太差做不下去，据说3年亏了6000多万元”。有供应商称，在家乐福销售商品，各种费用累加起来最高的时候要占据销售额60%，超出了很多厂家所能承受的范围。此前，康师傅、中粮集团、九三油脂等生产商均公开指责家乐福收费过高，而一些中小供应商则直接选择退出。
　　不过，对于关店，上述家乐福内部人士表示，这并不影响家乐福的扩张速度，公司仍在不断地寻求新址，审批新店。家乐福中国区总裁兼首席执行官罗国伟也曾重申，家乐福在中国每年依然会开出22~25家新店。
　　一位分析人士表示，家乐福在中国关闭亏损门店的意图很明显，表明其正从抢占市场份额向获得效益转型。
　　“事实上，零售企业现在经营很艰难，大卖场业态的毛利率都不高，各家价格战打的又很激烈，生存压力很大。”一位零售业专家对记者表示，虽然如今各零售企业的利润微薄，但经营成本却很高，尤其是租金成本。
　　事实上，近年来，很多零售业早已开始采取自建物业的模式，如Tesco、欧尚、大润发等零售商在未来扩张中均倾向于自购物业经营，未来房地产增值部分能为他们提供持久的利润来源。此外，宜家于2009年以7.9亿元在北京大兴所购的土地，如今，随着地价的攀升，地块价值也已经翻倍。
　　对此，中国商业地产联盟秘书长王永平认为，零售业利润率已不高，全行业的利润平均值也就是1%~2%。而自建物业不仅可以降低自身的经营成本，还可以享受物业升值带来的收益，这也是促使零售行业转投商业地产的原因。
　　业界猜测，家乐福集团一旦完成对3家上市公司的分拆，地产会成为其不错的盈利点。就中国而言，假如结合地产运作，则有利于提升其中国区门店业绩。
　　“家乐福也意识到租金不断上涨正在压缩利润空间，地产行业的利润远远高零售行业，未来零售商涉足商业地产业务将是大势所趋。”上述家乐福人士说。