评级遭下调恒盛地产隐现资金危局

　　■中国房地产报 记者  邱桂奇 宋振庆  上海、北京报道
　　
　　2月17日，穆迪将恒盛地产控股有限公司（恒盛地产，0845.HK）的公司家族评级从B1下调至B2，同时亦将恒盛地产的高级无抵押债券评级从B2下调至B3。
　　“此次下调评级原因是该公司目前的业务计划要求其在未来24个月筹集大量资金，包括偿付到期的高额信托贷款及尚未支付的土地款项。”穆迪助理副总裁、分析师曾启贤表示。
　　“2011年，恒盛地产将会采取相对保守的拿地策略。”恒盛地产相关人士对此回应。
　　而作为恒盛地产董事会主席，张志熔的资金腾挪术早已表现得淋漓尽致，面对恒盛地产的流动性风险，他又会如何化解？
　　
　　财务堪虞
　　
　　恒盛地产一直被评级机构和分析人士认定为资金链紧绷，这并非空穴来风。去年10月中旬，恒盛地产进行了16.7亿元的信托融资和发行了年利息高达13%的3亿美元优先票据，短时间内连续两次高成本融资，难免会有“不惜举债扩张”的质疑之声。
　　而今年年初公布的去年销售额未达标和公司一年来激进拿地的做法，更是引发了评论人士对恒盛地产新一轮的抨击。
　　“恒盛地产从2009年上市之后步伐迈得比较快，急速的发展计划及较短的运营历史所产生的财务风险是其目前所面临的主要问题，未来2年内，恒盛地产仍有很大的融资需求，高息举债会进一步加大公司的财务压力。”一位不愿具名的港股分析师表示。
　　恒盛地产2010年中报显示，其净资产负债率已经由年初的7%急剧上升至50%，瑞银预测，目前这一数据很可能已经达到70%以上。同时，经营性现金净额也由正转负，达到-50.3亿元。
　　同时，恒盛地产手中的现金及等价物仅为35.6亿元，但其借款总额却达到108亿元，比去年年初激增57.1%。更危险的是，从借款结构来看，1~2年内到期的借款总额为77亿元，占总借款的71%。
　　2009年以来，恒盛地产共耗资126.1亿元大举拿地，很多地价款将在未来1~2年给付。知情人士透露，由于在一些二线城市的土地款未及时给付，恒盛地产与地方政府的关系开始出现裂痕，如果未能及时给付，将面临土地被收回的风险。
　　“这意味着，未来1~2年将是恒盛地产的关键时期，而恒盛地产土地储备的一半以上都位于限购城市。如果销售回款难以跟上，恒盛地产就必须凭借更密集的高息融资来解渴，而这无疑是对未来掷下了豪赌。”上述分析师指出。
　　
　　资金腾挪术
　　
　　尽管资金危局隐隐浮现，但分析师认为，凭借着张志熔的资本运作水平，和张志熔旗下另一上市公司熔盛重工（1101.HK）在去年年底赴港上市，恒盛地产或可渡过难关。
　　恒盛地产内部人士表示，作为同一个大股东的两家上市公司，其在法律范围内的资金辗转腾挪、相互支持是完全有可能的。
　　张志熔的资金腾挪术早在2009年11月便表现出高超的技巧，彼时，江苏熔盛造船有限公司（下称“熔盛造船”）分别以10.3亿元及9.7亿元的价格获得上海徐家汇街道143街坊(中漕新村)地块和上海漕河泾街道292街坊，由于出让条件苛刻，故竞投当日只有熔盛造船一家报名竞买，两地块均以底价成交。
　　时隔不久，恒盛地产发布公告称，于2010年7月29日，公司间接全资附属公司无锡旺佳瑞正式完成收购熔盛造船旗下一全资项目公司必要的注册及存档手续，该项目公司即为上述两地块的拥有者。
　　知情人士告诉记者，熔盛重工在去年上市前，资金较为紧张，恒盛地产间接收购两地块，实为对熔盛重工输入资金之举。
　　张志熔的另一个资金腾挪术是高位减持股票套现。此前有媒体报道，2010年，张志熔通过对恒盛地产股票数次的增持、减持、再增持等动作，共套现资金约1.47亿港元。