老姜说市

珍惜“限购”争取的时间

　　■中国房地产报  姜炜
　　
　　继北京之后，目前已有十几个国内城市相继出台了落实“新国八条”的地方细则。横向比较后的评价，特别是针对各地限购的规定，京沪最严、西部较宽松的结果并不出人意料。原因自不待言，京沪是国内仅有的具备国际化大都市资质的超大型城市，在众多资源的聚集程度上无出其右者，所以供求关系紧张程度、房价上涨压力等房地产市场指标“名列前茅”，是一种必然。其他城市，自然没必要完全仿效京沪两市。
　　至于限购政策的覆盖面，笔者大胆预测，许多地区很快会在房价涨幅榜上高歌猛进，超越出台限购令的城市，并由此产生限购的压力。作为行政干预市场的措施，限购政策在地域上的扩展，有可能形成一线——二线——三四线城市蔓延的态势。今日的金融体系让资本的流动无比迅速，可以短期内在尚未实施“限购”的城市形成一种“预期”，引发市场波动，并最终迫使地方政府实施干预。本次限购政策一改往日一刀切的简单做法，上述问题也就成为必然面对的事情。
　　“限购”聚焦了太多的关注，以至于许多人把政府其他的调控措施几乎忽略。事实上，仅以北京为例，许多限购之外的相关举措，若落实得当，其对于市场之影响亦不容忽视。比如差别利率政策之于改善型需求、土地增值税差别税率政策对开发企业定价的影响、北京五年一百万套保障房计划对住房市场供需关系的改变等，每一条都对供需关系的变化形成较强的作用力，只要执行到位，与限购政策合成的“杀伤力”，远大于“限购”单一动作。
　　当然，必须承认，本次限购政策虽在短期内对特定区域市场形成强大压力，明显改变区域内市场供求关系，却未能从根本上将其转变。究其原因，在于行政手段并未改变区域内供求矛盾形成的基本要素，城市资源配置的不均衡性以及货币流动性的问题，既不是行政措施可以解决的事情，也不是短期内可以化解的矛盾。限购仅仅是为解决这些问题争取到了一定时间。因此，这段付出相当代价换取的宝贵时间内，能为最终解决或缓解矛盾，采取哪些行之有效的举措，尤为引人关注。
　　据某些专家分析，针对房地产的调控政策是国家对抗输入性通货膨胀压力、抑制资产价格快速上涨的整体对策的一个重要组成部分。想来，通胀压力不除，流动性过剩不得到缓解，房地产作为调控目标的状况难以根本转变。更难以化解的矛盾则是城市资源配置的不均衡性。试想，京沪等城市已历经数十年大规模建设，依然塔吊与工地随处可见。若指望三五载中，别说全国数百城市，仅培养中数座资源总量具备相当吸引力的重点城市，恐也绝非易事。
　　上述问题是高层级矛盾，非房地产行业与市场层面可以化解，属宏观环境影响要素。而房地产本身，也需反思自身十余年发展历程中之得失。除了政府为保障房还债外，房地产市场中，新房市场在土地资源、供应结构、产品质量、售后服务、税收等方面的制度建设，尚有许多文章可作。还有，二手房市场也是老生常谈，无论是买卖还是租赁，二手房市场都有待更加规范。
　　当前国际形势与2008年截然不同，面对全球的通胀压力，房地产行业需要再一次承担重责，贡献有时也意味着牺牲。不必再存政策快速退出的奢望，整个行业还需顺势而为。而政府，则应该珍惜限购争取到的宝贵时间，努力做些实事，而非持续指望行政手段这种“杀敌一千，自损八百”的管制方法。若政府放眼长期市场的建构，最终形成行政手段的有序退出，并能够让市场在此过程中保持平稳表现，则今天一切的牺牲都是值得的。