有价无市惨淡经营

沪二手房市场遭遇寒冬

　　■中国房地产报 记者  邱桂奇 上海报道
　　
　　在上海某知名国有企业上班的戴先生近日一直往返于各个中介门店之间，看中的房子还不少，但是始终下不了买房的决心。
　　“上个星期在顾村看到一套保利的房子，户型和位置我都很满意，房东开价230万元实收，不还价。这个星期去房东愿意220万元卖给我，我有点心虚，不知道房价会不会大跌。”戴先生袒露出下不了决心的真正原因。
　　像戴先生这样犹豫不决的客户不在少数，“新国八条”、“沪九条”、房产税试点开征、央行加息等一系列楼市调控政策的出台，使得上海二手房成交量大幅下跌，让节后的中介市场苦不堪言。零成交的蔓延，交易周期的延长，退定现象的抬头，正在预示着沪二手房市场的寒冬。
　　
　　观望情绪渐浓
　　
　　“最近一段时间我们公司的交易情况非常平淡，公司旗下60多家门店总共才成交12单业务，我们目前主要是在做约见客户、恢复工作状态以及根据新政调整公司策略等工作。”上海一连锁中介的副总经理告诉记者。
　　记者在徐汇区的徐家汇商业中心、浦东陆家嘴和世纪大道、宝山的牡丹江路、静安区的胶州路等区域的多个中介门店处获悉，节后，这些中介门店每天主动前来咨询的客户只有10个左右，大部分以首次置业或置换型客户为主。年前有些挂牌交易的业主也主动撤下来静观其变。未撤下交易的价格有一定的松动。“现在区域内有少数比较有诚意出售的房东价格有一些松动，但是松动不多，比如100多万元的房子，也就肯降价2万~4万元，其余大部分房东按兵不动，价格基本没有变化。”21世纪不动产客户经理李丽说。从她接触下来的客户来看，由于政策陆续出台，导致客户观望情绪又起。
　　统计数据显示，新政之后，上海全市各区的挂牌量均出现下滑。其中降幅最大的为长宁区，挂牌量减少6.9%，普陀、杨浦以及徐汇区二手房挂牌量均有超过4.5%的降幅；全市二手房挂牌均价环比下跌2.38%，其中青浦、崇明等外郊环区域挂牌均价跌幅均超5%。
　　上海中原研究咨询部高级研究经理马冀表示，由于市场对楼市坚定不移地加强调控呼声渐强，管理层正面回应，买卖双方对于政府再次推出更严厉的楼市调控措施的预期明朗，特别是在房产税、限购、营业税、契税等收紧政策即将出台的压力下，市场出现“政策末班车”的扎堆交易现象。部分交易的提前达成，也透支了些许未来市场需求力量，弱化了节后交易起步力量。因此未来一段时间，二手房市场将出现量价齐跌的局面。
　　据记者调查发现，导致二手房目前局面的还有一个重要因素是交易成本增加和贷款是否能获批令买房人犹豫不决。春节以后，上海各银行信贷发放较大，额度机会用尽，导致众多二手房贷款未能获得审批，有些银行甚至变现停贷二手房。
　　
　　炒房炒成房东
　　
　　温州人陈德清从事服装进出口生意，目前在上海拥有6套商品房。2个月前他把其中的3套挂牌计划出售。“刚放出去的时候还有很多人来看房，谈价格，每天维持在3~5个看房客人，最近一段时间几乎无人问津，再这样下去，我准备改售为租，静观市场变化。”陈德清说。
　　据凯益置业投资总裁彭敏介绍，新政之后，投资客对二手房市场一直处在“若即若离”的状态，如果不是因为资金问题，原本手中持有多套住房的投资客宁愿将房屋出租也不愿“卖一套少一套”。主要原因是一方面每年春节前后，都是租赁期满和合同重签的高峰期，一些业主会借机小抬价格，而最近上海的房租也确实上涨了10%~20%；另一方面，一些投资客在房产税的作用下，间接对下家转嫁税费成本，这必将造成购房成本增加。以一套2008年以100万元购买，现以200万元出售的二手房(面积不超过144平方米)计算，之前只需要按照差额缴纳5.55%左右的营业税，即约5.55万元，而调整后需交纳约11万元，购房成本明显增加；而这对于经济能力有限且欲以90平方米以下小户型过渡的刚性需求客户而言，无疑是一笔“飞来”的负担。因此很多人放弃了购房的计划。
　　21世纪不动产上海区域市场中心统计，目前市场上上涨的租金价格已渐渐被租客接受，租赁市场成交有活跃迹象出现，少数分行上门客中租售比例为7∶3。
　　记者在走访的中介门店调查发现，上海市众多知名房产中介纷纷加强了各自商铺与写字楼业务的拓展，一位负责人告诉记者，写字楼宇的业务增长明显，从上海地区看，甲级写字楼市场在今年尚没有整栋新项目入市，但供应量却有望达到历史最高。