住宅调控再收紧

商业地产借势走火

　　■中国房地产报 记者  刘晨 北京报道
　　
　　“京十五条”房地产调控细则出台，使得北京住宅市场走入“速冻”状态，而游离在调控之外的商业地产却借势未炒先热。
　　记者调查发现，近日，北京多个写字楼、商铺等商业地产项目的量价均有不同程度的上涨，平均涨幅约在2000元/平方米~3000元/平方米。而一些商住两用的项目亦在猛打广告招揽客户。
　　在业内人士看来，根据目前政策，第二套住房的按揭贷款首付款比例已经提高到六成，超过了商业地产，商业地产目前首付只要五成、利率1.1倍，且不限套数。商业地产的优势已经显现，成为不少购房者和投资者关注的焦点。
　　“我们项目目前均价38000元/平方米，每平方米比前两个月涨了2000元左右，所剩房源不多了。”2月17日，朝阳区燕莎商圈某写字楼项目销售人员对记者表示。据悉，该项目在去年11月的成交均价为36000元/平方米。
　　这仅是北京商用物业市场成交价上涨的案例之一。进入2011年，北京商业地产市场1月在售项目成交数据明显上升，成交总价约翻一番，成交面积已经超过去年11月的峰值数据。
　　据搜房网数据监控中心统计显示，今年1月份累计成交价超过5000万元的大宗成交项目连续出现，以西单汇大厦、金贸中心、西海国际中心为代表的写字楼项目均有过亿元的成交量。
　　数据还显示，2011年1月北京商用项目（写字楼、商铺）共成交14万平方米，环比增加76.37%；成交总价达到40.93亿元，约为2010年12月成交总价的2倍；成交均价为29221元/平方米，较上月略有上升。
　　DTZ戴德梁行华北区商业部相关负责人表示，目前商业地产处于理性的上涨阶段，预计今年的涨幅将达到10%~15%。
　　国信证券分析师认为，在去年年“9·29”调控大幕拉开后，北京商业单元总成交同比2009年同期增长了5.2%，而住宅则明显下降了29%，北京商业地产价格相对低估，在2009年来的不动产暴涨潮中涨幅较小，二环内热点区域部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，并且不受调控限制，因此商业地产升温是必然的。
　　而商业地产亦正被开发商们视为调控的缓冲区，从去年开始，各大房企已经陆续加入了商业地产的大军，涉及资本超过千亿元。
　　但在一些业内人士看来，开发商集体转型商业地产，其中亦有无奈成分。“事实上，据我们所知，现在很多开发商的心态是矛盾的，调控政策越来越严厉，他们不得不被动调整企业发展战略，另一方面政府也要求拿地的开发商做一些公建和配套商业，所以大部分开发商是被动投入到商业地产的开发。”一位商业地产投资机构负责人对记者表示。
　　值得注意的是，另一方面，商业地产中的“另类”——不少产权年限为40年、50年的商住项目近期趁势展开猛烈的营销攻势，通过广发短信、散发小广告等方式吸引眼球，甚至有的项目直接以“不限购不限贷不需社保，居住办公两相宜”为卖点，并且打出“买一层送一层”的优惠措施。
　　在“京十五条”调控细则出台后，SOHO中国董事长潘石屹即指出，北京在新一轮调控中将执行更为严格的限购政策，已经可以抑制过百万家庭可能的购房需求。而在北京楼市中，有一类项目以商业立项、按住宅销售，下一步政府也将对这类项目进行限制。