疯抢宅地

沪房企被指豪赌政策转向
　　
　　■中国房地产报 记者  庞一涛 上海报道
　　
　　房产税、“升级版”限购令已使上海楼市新房成交量大幅萎缩，但却未能阻挡开发商的拿地热情。
　　2月12日，上海土地市场五地连拍，其中两幅纯住宅地块风头尽出。位于金桥板块的浦兴社区Y000902编制单元19-04地块成交楼面地价高达21323元/平方米，几乎接近周边一手住宅售价。崇明新城板块的城桥商品房基地1、2号地块，溢价率达115%，成为区域新晋单价地王。
　　“在调控背景下，宅地价格居高不下折射出房企对未来房价继续乐观的预期。”上海中原研究咨询部经理龚敏表示。
　　
　　十余房企抢两幅宅地
　　
　　浦兴社区Y000902编制单元19-04地块位于浦东金桥板块，共有5家企业申请竞买，最终以6.61亿元被景瑞地产摘得，溢价率为47%，折合楼面地价21323元/平方米。这一价格已超过了周边在售二手房的价格，接近了新房在售价格。
　　该地块周边在售一手住宅项目碧云新天地，目前均价约为25000元/平方米，二手房项目有华安苑、金桥新家园等，均价约为19000元/平方米。据中原地产方面估算，根据浦兴社区Y000902编制单元19-04地块地价及板块在未来两年的城市发展中所处的位置，未来售价应在40000元/平方米左右。
　　崇明新城板块的城桥商品房基地1、2号地块（下称“城桥地块”）共有6家企业申请竞买。开标前，该地块网上报价已达5.16亿元，较底价4.66亿元高出一成。5家房企参加了现场竞拍，最终上海佳富投资有限公司与上海保集（集团）有限公司联合体以10.0191亿元的高价竞得该地块，折合楼面地价约6000元/平方米，溢价率达115%。该价格刷新了区域楼面地价纪录，成为区域单价地王。
　　在拍卖现场，一位开发商给记者估算了一下，根据城桥地块《预申请出让须知》中规定的5%的保障性住房比例，以及该地块《答疑纪要》中提及的3万平方米无偿提供的安置房源粗略估算，该地块折算后的楼面地价逾7000元/平方米。
　　龚敏表示，上述两地块拍出如此高的地价，在调控之下显得有点不可思议。但上述地块所建楼盘的上市时间预计在2012年底甚至2013年初，就主流市场预期而言，届时政策风向可能已发生转变。从这一角度来看，房企的高价拿地具有豪赌的意味。
　　
　　重大的再融资风险
　　
　　对于房企不惧调控的拿地勇气，龚敏认为，虽然今年调控从紧的氛围已上升到历史最高点，二三级商品住宅市场在新政出台后重新进入观望，但似乎房企对未来市场走势仍坚持自我判断。并且，一些实力开发商在开发及资金运营方面的充分经验，对其判断也提供了一定支撑。
　　但在新“国八条”、房产税和加息的叠加冲击下，开发商的资金链紧张也成为不争的事实。据中金公司的报告显示，开发商今年的资金压力将显著加大。一方面住宅销售下降，按揭贷款和开发贷款收缩，资金来源缩窄。另一方面，在2010年2.7万亿元的土地购置款中，一半的土地款须在2011年支付，资金支出压力加大。
　　另外，从融资渠道看，开发商A股IPO、借壳上市等直接融资渠道已叫停，定向增发融资去年仅有两家公司获批，信托融资的资金成本已超过15%，间接显示开发商已很难从银行获得增量资金。
　　为了满足吸纳高价优质宅地的需求，多家开发商不惜铤而走险，通过高息债敛金扩张。据统计显示，2011年1月以来，内地房企已从境外债券市场融资超过30亿美元，而去年全年总额仅为80亿美元。
　　根据苏格兰皇家银行近日发布的报告称，2011年以来中国房地产企业在离岸的债务融资金额已达280亿元人民币，相当于去年全年的四成，反映出主要发展商对房地产市场仍有信心，并预期未来房地产商的债务融资将更频繁。
　　国际评级机构标准普尔对内地房企的这种融资热度提出质疑，称内地房企大举发行债券具有重大负面影响。在2011年市场前景难以预测的前提下，房地产销售和利润率的削弱幅度一旦超过预期，这些开发商将很有可能面临重大的再融资风险。