赶搭人民币债券潮

首创置业多元融资谋扩张

　　■中国房地产报记者  宋振庆  北京报道
　　
　　开年以来汹涌的内资房地产商发债大潮再添新军。
　　2月15日，首创置业股份有限公司（首创置业，2868.HK）发布公告称，将在香港发行以人民币计价的11.5亿元债券。该债券将于2014年2月21日到期，票面利率为4.75%，汇丰控股担任此次债券发行的独家牵头经办人兼独家簿记行，德意志银行则担任联席经办人。
　　首创置业表示，本次发债所得部分资金将会在恰当时机作为收购资金使用。对此，香港辉立证券分析师陈耕认为，由于首创置业正在大力拓展二三线城市项目和“奥特莱斯”项目，资金需求迫切，加上目前国内信贷形势收紧，预计未来几年公司的有息债务将会显著上升，其净借贷资本比例也将快速上升至60%以上，而2010年中期这一数据仅为46%。
　　
　　未雨绸缪
　　
　　2011年开年以来，利用人民币在香港广受追捧的契机，已经先后有多家中资地产商在香港发行以人民币计价的债券，据标准普尔的统计，目前这些境外债券融资的总规模已经突破30亿美元。
　　中报显示，首创置业手头尚有近40亿元的现金，而2010年最后4个月公司销售回款就达到了68亿元，加上信托、银行贷款等融资手段并用，其资金状况较为理想。不过，考虑到未来宏观调控下的业绩压力以及城市综合体项目的全国大面积铺开，首创置业必须未雨绸缪，拿到足够充分的资金。
　　2010年首创置业全年销售金额125亿元，而公司将2011年的销售目标定为150亿元。不少分析人士认为，尽管增长目标并不过激，但对于项目集中于调控风险巨大的一二线城市的首创置业来说，压力和风险仍不容忽视。2月14日首创置业所公布的销售数据显示，今年1月销售金额环比下降了41%。
　　一方面是销售业绩的压力，另一方面，首创置业目前着力打造的“奥特莱斯芭蕾雨”模式还处于投入期，大体量的商业综合体需要深厚的资金沉淀。据估算，仅北京房山、浙江湖州和广东佛山的3个“奥特莱斯芭蕾雨”项目就需要自有资金投入50亿～60亿元，这也对首创置业的融资能力提出考验。
　　
　　多渠道融资
　　
　　按照首创置业的说法，公司2010年的资产负债率将维持在70%以内，同时，短期有息债务占总负债的比率尚不到10%。
　　“这也意味着公司还有足够的调整债务结构的空间，因此，这次11.5亿元的人民币债券并未给首创置业负债水平带来多大负担。”分析人士表示。
　　不仅如此，首创置业还加强了多渠道的融资。目前除了本次发行的公司债以外，首创置业还有两项重头的融资举动正在等待落地。其一是去年10月8日提出的不超过14亿股的A股发行方案，预计融资近百亿元；其二则是私募，首创置业董事长刘晓光对本报透露，公司正在做国内和国际的两块私募，包括项目和公司两个层面的股权私募以及债权私募，其国际部分主要瞄准中东和美国投资者，规模可能达10亿美元。
　　根据首创置业的说法，这11.5亿元公司债除了补充营运资金外，部分将用于项目收购。从其1月份销售公告中可以看到，收购的主要目标将指向二三线城市，重点对象就是“奥特莱斯芭蕾雨”模式的综合体土地储备。
　　刘晓光表示，除了目前已经拿到了6个奥特莱斯项目外，未来5～10年，首创置业共将在全国拓展30个类似的综合体项目。庞大的拿地收购计划，将会进一步考量首创置业的资金运筹，对此刘晓光表示，将会继续拓展多元化的国内外融资渠道。
　　除了外部融资的拓展，首创置业的资金内生能力也值得观察。陈耕认为，除了住宅项目继续加大销售回款外，从2012年开始，首创置业“奥特莱斯芭蕾雨”项目也将开始为公司提供现金流。“预计每年将为公司提供超过30亿元的收入，其中包括商业运营收入，2015年以后，每年贡献收入将超过50亿元，在总营收的占比将达三成以上。”国元证券港股分析师毛力则认为，随着未来一段时间首创置业现有项目后续产品的陆续销售，公司的销售将有一个强劲的增长势头，从而为进一步扩张提供足够的动力。延伸阅读标普：激进发债削弱中资房产商信用2月15日，标准普尔发布了最新一期研究报告。该报告聚焦于近期中资房地产商大举发债的举动，其认为杠杆性提升所带来的负面影响将会超过债务到期状况和流动性改善所带来的正面影响。激进的债务融资支持的扩张依旧是评级的主要风险之一。如果当前的市场状况迅速恶化，一些发债人的评级将有可能面临下调的风险。
　　标准普尔信用分析师符蓓指出，不能确定部分房地产开发商是否会依计划进行以债务融资对国内借款的再融资。很多公司极偏好债务融资支持的扩张。它们可能有意将债券发行所筹集资金用于增加流动性缓冲和在市场仍有利的时候进行收购。因此，在标普的评级中对结构性次级风险可能改善的影响有限。
　　今年以来，标普已将3家公司的评级展望由“稳定”调整为“负面”，因为它们进行激进的债务融资支持扩张。这3家公司分别是恒盛地产（0845.HK）（B+/负面/--）、佳兆业（1638.HK）（BB-/负面/--）以及人和商业（1387.HK）（BB/负面/--）。