九龙仓百亿融资发力内地

　　■中国房地产报 记者 李鹏  深圳报道
　　
　　兔年开年，房地产企业的第一笔大规模融资来自香港市场。
　　2月9日晚间，九龙仓集团有限公司（九龙仓，0004.HK）公布，计划通过在香港供股筹资100.52亿港元（约合13亿美元），为内地物业及相关投资提供资金支持。
　　“近日市场逆转，九龙仓股价从高位回落15%，市值下降248亿港元，九龙仓趁机供股集资，时间性方面并不像配股那样对市场影响巨大。”高盛经济的分析师刘力扬向本报记者分析道。
　　而一位曾供职会德丰投资决策部门的人士向本报记者透露，会德丰一直在寻找适当时间，将其仍持有的内地地产项目出售给九龙仓。“但目前看来，内地市场调控加强，这样的时间尚不成熟。”
　　
　　市场反应平淡
　　
　　作为兔年开年后第一笔大规模融资，香港投资者未像去年开年那样，表现出明显的对市场大规模集资的忧虑。此供股消息发布以来，地产股未现过度抛售，表现得波澜不惊，地产股分类指数反弹0.2%，与恒生指数走势一致。
　　“开年之际，看的是全年大势。今年市场资金将相对比较充裕，比如银团贷款，2010年出现全面复苏，香港蓝筹地产公司纷纷有钱入账。”DBS唯高达（DBS Vickers）分析师Jeff Yau分析认为。
　　去年11月香港特区政府出手遏抑住宅楼市后，作为物业出租龙头地产商之一的九龙仓，开始备受资金追捧，股价上涨近三成，1月4日更是创出了62.05港元历史高位。
　　尽管100.5亿港元的融资规模不算小，但其中半数将由九龙仓母公司会德丰（0020.HK）提供——会德丰对九龙仓持股50.02%，并担任此次配股包销商，供股对于九龙仓因此算是中性消息。
　　九龙仓在供股声明中就特别表示，“董事认为透过供股作长期股本筹资，以为其未来扩展计画融资及加强其资本基础，符合九龙仓及其股东整体最佳利益。”九龙仓称，计划按每股供股股份36.50港元的价格，发行2.754亿股股份，股东每持有10股现有股份将获配1股供股股份。此单价较前一交易日收市价53.05元折让31%，亦较理论除权价（51.55港元）折让29%。供股股份占已扩大发行总股本的9.09%。
　　随即，高盛和花旗都针对九龙仓此项百亿供股计划发布评级报告，维持对九龙仓的中性评级。花旗的分析师预计，在完成供股后，九仓每股盈利将被摊薄8%～11%，但资产负债比率则会增强，净负债比率将降至27%，该行维持对九龙仓“买入”的评级，目标价仍为60.5港元。而花旗则预计的九龙仓2011年每股资产净值（NAV）小幅下调5%，由75.2元降至71.51元。
　　
　　内地疯狂扩张
　　
　　2007年，九龙仓定下“未来5年，将内地物业占总资产比重提升到50%”的目标，遂开始全面扩张。彼时，其内地资产占比17%，而其2月10日的供股公告披露，截至今年1月底，此占比已上升至33%。
　　花旗研究部门主管杨骏基认为，九仓母公司会德丰（0020.HK）2010年年中完成私有化会德丰地产后，集团资源更多用于九龙仓的内地业务拓展，所以才有了九龙仓在上海、天津、宁波、常州、长沙、杭州等地的大规模拿地行动，2010年几乎保持着“月投超十亿、月进一幅地”的发展速度。
　　为了攻城略地，九龙仓主动“抱大腿”，先后与中国海外发展、招商地产、绿城中国、上海绿地、嘉里建设等内地大型房企合作，合作形式则不拘一格。
　　也正是在2007年11月，九龙仓大肆抢地同时，推出过一项供股计划，8:1供股，总额逾91亿港元，供股价折让为26%。前后两项供股计划，指向的都是发展内地市场。
　　Jeff Yau认为，“目前国内大型开发商的土地储备一般在5000万～6000万平方米，很多是中低端项目。九龙仓目前土储1000多万平方米，都是优质地块，耗资多，风险必然加大。”他并认为，九龙仓去年11月宣布的20亿美元中期票据计划，正是这种风险的反证。
　　因为市场战略重心的转换和变动，香港市场对九龙仓物业组合的前景看法混杂。但刘力扬认为，九龙仓擅长做豪宅，并赶上了内地豪宅市场这轮行情，并看到未来内地市场的潜力，所以选择这个时间段大规模介入，不断加码内地市场。他并认为，“港资的特点是拿地段好的住宅用地做高端产品、综合性商业地块及城市规模化开发地块”。
　　上述会德丰投资决策部门人士告诉本报记者，九龙仓提升内地市场的战略地位，也算是无奈之举，“香港‘四大家族’占香港房地产市场65%～70%的份额，九龙仓在香港份额一直无法提高。”而且，“九龙仓进入内地很早（2005年），但发展一直不好，没有抓住机遇。它目前主要项目在二三线城市，为的是在这些地方寻找品牌和规模优势凸显的空间。”