海南地产“维新”

　　■中国房地产报   记者  李鹏  深圳报道
　　
　　经历了暴跌与暴涨，海南正寻求制度化地发展房地产行业的路径。
　　记者获悉，海南房地产业中长期规划已通过专家委员会的评审。海南省房地产业协会副秘书长蔡仁潭透露，“确定了未来10年海南房地产业，将以经营型旅游地产为主导。海南房地产业发展必然要与国际旅游岛建设发展相匹配，优化产品结构转变发展方式，从一次性开发为特征、粗放型开发逐步过渡到以产业经营可持续开发，在严格保护好生态环境前提下充分发挥自身优势，实现精品化自身化。”
　　
　　自我反思与提升
　　
　　“外界对国际旅游岛的理解目前还比较片面和狭隘，集中在房地产业、博彩业上，而没有全面理解国家对国际旅游岛‘两区三地一平台’的战略定位。”蔡仁潭说，2006年开始涌入海南岛的房地产商，开始也没有认识到这一战略定位。
　　这个战略定位，赋予海南国际旅游岛建设的是六个“国家级”的定位。旅游产业的发展是海南战略性的支柱产业，而生态文明建设、热带农业和新兴工业发展、基础设施建设等，也都是国际旅游建设的重要内容，需要统筹发展，和谐并举。
　　在海南地方政府，逐渐形成了对国际旅游岛建设的长期性和艰巨性的共识——“海南是一个欠发达地区”。“而房地产界也在警惕政策效应下的一夜暴富。”海南合纵连横地产营销顾问有限公司总经理何希闻认为。
　　目前，中央政府关于国际旅游岛的建设还只是总体规划，设定了2015年和2020年两个阶段性目标，尚缺乏细化方案。海南省拟在2011年3月底前完成《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》。
　　作为位于海南岛的著名独立智库，中国（海南）改革发展研究院的院长迟福林认为，2010年海南房价的上涨，根源是“盲目性太大”，特别是整个海南房地产发展规划的盲目性。“现在，亟须按照国务院关于国际旅游岛建设的若干意见，明确海南旅游房地产的发展特点、目标和思路，形成有约束力的旅游房地产整体规划。”
　　
　　市场与产业并进
　　
　　在观察者看来，2010年的海南房地产市场调控，某种程度上显示了当地政府对房地产市场的管理经验欠缺。比如，作为发展迅速的房地产市场之一，海南房地产市场仍缺乏较为完善的市场信息系统（比如销售登记系统），信息透明度低，无法引导理性投资和消费。房地产相关企业的个人信用档案制度、信用评价制度缺乏，实时监控缺乏。
　　但是，这个市场的发展仍有令人激动的基本素质。2009年，海南房地产完成开发投资278亿元，2010年完成开发投资467.87亿元，同比大增62.5%，增幅全国第一。
　　“尽管这两项投资占全国房地产投资总量不足1%，仅略高于海南占全国人口的比重，但考虑到海南商品房超一半对外销售，因此持续增长空间仍较可观。”海南大学社会科学研究中心主任曹锡仁教授分析道。
　　而在房地产与金融密切联系的当下，中央政府已通过国际旅游岛相关意见表态，“条件成熟时在海南开展房地产投资信托基金试点”这一点尤令人欣慰。
　　在这样的产业基础之上，海南打造了一张“旅游房地产业”的名片。“海南的旅游房地产发展，在经历最初的摸索阶段后，目前正在从单一型的旅游房地产业，逐步过渡到综合型、外向型、多元化的产业形式，由单一的近旅游地商住消费，逐步向消费者以旅游、度假、投资等为目的并最终产生购买行为的房地产物业开发、营销等多种形式的发展。”蔡仁潭认为。
　　按照海南省住房和城乡建设厅2010年下半年制订的规划，海南旅游房地产的下一步，将是多合一式的发展模式，旅游房地产将形成酒店房产、休闲房产、文化房产、生态房产、娱乐房产、复合房产等六大产品体系。
　　这样看来，海南房地产业无疑抓住了中国房地产业的后发优势。但它也开始面临房地产业的后发劣势。据新浪乐居去年6月在海南发起的一项调查，86.6%的海南网友认为只能承受5000元以下的房价，55.3%的海南网友完全不能承担现行房价。这就对海南提出了较高的住房保障要求。
　　结合海南的特殊省情，海南方面提出了廉租住房、经适房、公租房、限价房、城市和国有工矿棚户区改造、国有林场危旧房改造、垦区危房改造、农村危房改造等“八房并举”的保障体系建设目标，2011年的保障房建设任务是9.16万套。
　　何希闻则认为，海南房地产市场发展迅速，政府需承担起投资者教育的重任。“海南的购房者主要来自于外地，房地产市场外向型特征突出，投机投资性购房比重较大。如何在发展房地产业的同时引导购房者的信心，政府需要很大智慧。”