莞惠房价涨幅超两成异地购房者助力

　　■中国房地产报  记者   刘晓云  深圳报道
　　
　　调控加码，房贷收紧，房产税风雨欲来，随着深圳、广州楼市交易量的锐减，处在楼市困境中的珠三角各城市，无人能独善其身。
　　东莞、惠州等珠三角二三线城市也不可避免地紧追广深房地产市场的发展曲线，近年来，莞惠的房价便一直随着广深房价而一荣俱荣、一损俱损。而2010年的莞惠楼市，却又与2008年那场房价变局有着根本的区别，经历当年那场惨痛的市场教训后，莞惠楼市也更添几分成熟理性。
　　相比广深楼市在调控中的疯狂，莞惠楼市在2010年的表现颇为平静，东莞和惠州房价分别上涨了20.19%和21%。但惠州由于广深限购外溢的购买力而使交易量大增，一定程度上被拉升了房价。
　　
　　东莞：二手房大幅增长
　　
　　商品房均价为7889元/平方米，同比2009年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733元/平方米，同比2009年上升8.03%。
　　东莞中原统计的这组数据，令东莞业界长舒一口气。相比广深30%以上的涨幅而言，这已经是一个令人轻松的数字。
　　“受政策调控影响，供应明显放缓，整体成交也二次探底，价格分化明显，供需矛盾有所缓解，供求关系由严重失衡趋向缓和。”东莞中原的研究报告如是描述。
　　报告显示，2010年东莞商品房成交总面积为499.55万平方米，成交套数49598套，总成交金额394.02亿元，面积同比2009年下降15.62%。
　　普通住宅成交受调控影响较大，同比2009年下降30%。
　　东莞2010年的商品房均价为7889元/平方米，同比2009年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733元/平方米，同比2009年上升8.03%。
　　值得关注的是，在深受调控影响的二手房市场，东莞却出人意料地出现了大幅增长，二手房市场供销两旺，创出了东莞历年的一个新高。
　　2010年东莞全市二手房交易共28651宗，同比增长52.72%；成交面积为289.03万平方米，同比增长15.64%；成交均价3118元/平方米，同比上涨16.08%。
　　另外，由于深圳“限购令”的出台，深圳投资客继2007年后再次入莞，开发商销售收入“二八现象”明显，20%的品牌开发商占据了80%的市场份额。这被东莞瑞峰置业总经理陈强认为是下半年东莞楼市成交上涨的另一个重要的因素。
　　“深圳和广州客户的增多推动了东莞房价，由于2010年的诸多调控政策主要是针对房价过高、上涨过快、供应紧张的一些楼市。东莞被解读为非一线楼市，非政策矛头直指所向。”陈强认为相对的价格洼地使得深圳和广州部分置业者和投资客转向东莞楼市。
　　
　　惠州：异地购房者助推房价
　　
　　与东莞相比，惠州楼市则显得火热许多。广深购房者对惠州楼市的关注令惠州房价一度快速拉升。
　　据惠州市房产管理局交易中心公布的全年统计数据，去年全年惠城区总共预售出一手商品房27901套，平均预售价格为5725元/平方米。预售数量方面2010年环比下降6%，平均预售价格方面2010年比2009年上涨了982元/平方米，环比上涨幅度达21%。
　　被业界解读为“给力，给力，再给力”的楼市调控政策，却对惠州楼市的影响较小，虽然去年年中也出现过因观望情绪导致成交下滑的情况，但总体而言，惠州楼市上升趋势明显，特别是“金九银十”楼市成交十分火爆，房价稳步上升。
　　业内人士认为，刚性需求支撑着惠州房价的稳步上升。2010年出台的两轮国家调控政策，对惠州房地产市场所起到的抑制作用非常有限。
　　到了年底，惠州楼市反而借着深圳、广州等城市的“限购令”而逆市发力，本地普通住宅产品进一步畅销。“国五条”出台的较长一段时间内，大批异地购房者陆陆续续涌入惠州，导致本地房价进一步上涨。
　　从全年市场发展轨迹来看，2010年惠州房地产火热状况明显具有前面小热后面大热的特点。市区楼市上半年供货逐步增多，房价上涨速度相对缓慢，下半年市场供货明显增多，市场交易进一步火爆，房价也进入更快的上涨轨道。