郑锦桥：中小房企做基金与海外上市的N条军规

　　■中国房地产报 记者  刘关  北京报道
　　
　　短期A股市场地产再融资闸门开启无戏，银行、信托转型在即。春节过后，中小房企的融资环境如何？融资瓶颈该如何突破？
　　为此，本报记者专访了嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥。他认为，目前未上市中小房企依靠民间借贷很有可能陷入非法集资泥潭，私募股权投资基金的进入则可改善其长期紧张的资金状况；对于有条件的房企而言，另外一条融资渠道可选择筹备海外上市。
　　中国房地产报：你如何判断2011年中小房企的融资环境？
　　郑锦桥：2011年，对于中小房企而言，仍然是具有挑战的一年。1月26日，“新国八条”的出台再次表明，2010年楼市调控效果并不理想，中央还要继续加大地方政府在房地产领域的调控力度。我判断，虽然银行、信托等传统融资渠道还算通畅，但是规模将受到严格的控制，中小房企从传统渠道获得资金将变得更难。
　　中国房地产报：年关前后，众多中小房企诉诸民间借贷。您如何看待这一现象？
　　郑锦桥：在我所接触的中小房企中，越来越多资金紧张的房企正在向民间借贷伸手。而临近年关，这一现象更为明显。
　　我认为，原因有如下四点：第一，宽松货币政策下，社会上的闲散资金太多；第二，理财产品和渠道都相对狭窄；第三，一些地方的民间借贷这几年渐成规模，这其中，内蒙古的鄂尔多斯和陕西的榆林等地都榜上有名；第四，房地产企业高息融资的需求也激发了民间借贷领域的活跃程度。
　　中国房地产报：在你看来，目前中小房企求助于民间借贷，最容易遇到哪种问题？
　　郑锦桥：据我观察，由于资金压力所迫，部分中小房企负责人常常找到几个熟人或者机构以固定回报作为承诺，募集部分资金。一般而言，他们会承诺何时还本付息、回报额度等等，有的则是承诺返租回报或者回购。依据2011年1月4日正式实施的最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，这些都有可能涉嫌非法集资，或者临界非法集资的边缘。在我所接触的房企中，有的企业已经开始涉嫌犯规，或者正准备犯规。
　　中国房地产报：对于这些可能已经涉及非法集资的中小房企而言，如何解决存在的长期资金匮乏问题？
　　郑锦桥：我认为，设立私募股权投资基金或许是解决资金困局以规避风险的途径之一，并且是比较可行的方法之一。依照2007年6月开始实施的《合伙企业法》，可以设立或者借助外部力量建造有限合伙型平台，即私募股权投资基金管理公司。这就可以将已有的部分募集资金以LP的身份进入到所成立的私募基金中。有了这个平台之后，其融资规模还可以扩大。
　　需要指出的是，并不是说所有小房企都有必要和可以设立此类基金平台。我认为，符合以下条件的房企才可以设立。
　　第一，企业在当地成功运作过两个以上的房地产开发项目，有良好的信誉，能吸引更多的LP；第二，企业拥有一定的资产规模及土地储备，能为投资者的基金安全提供保障；第三，房地产企业所设计的产品针对市场的中高端人群，发行基金份额时可充分挖掘业主的价值；第四，企业管理层具有基金运作意识，是基金设立的必要条件；第五，房地产企业拥有地方政府的支持是基金设立的基础。
　　中国房地产报：与众多大型房企做股权投资基金不同，中小房企对于此类融资往往比较陌生。你认为，在这一过程中，需要注意哪些细节？
　　郑锦桥：我认为，对于小房企而言，设立私募股权投资基金的6个注意事项是：第一，选出好项目；第二，找好抵押担保物；第三，对LP不承诺固定回报；第四，准备好项目分析报告及招募说明书；第五，不公开招募LP；第六，不求规模大，只求首次募集成功。
　　中国房地产报：目前，国内A股闸门一时难以打开。对于中小房企而言，海外上市是不是一个比较合适的融资选择？
　　郑锦桥：实际上，由于各个资本市场对于内房企的估值水平不同，内房企往往因PE值不高而不愿意选择在美国、新加坡等海外市场上市。比如，在美国上市的河南鑫苑置业（NYSE:XIN）以及中华房屋（NASDAQ:CHLN）目前的股价水平都不是特别高，存在低估嫌疑。而这种现象，在金融海啸之后，尤为明显。
　　但值得注意的是，虽然估值水平不高，若上市融资成功后，在美国债券融资的成本还是比较低的，最高也不会超过18%，一般在15%左右。而且，没有哪个市场能够在今天获得像美国市场这样超高的流动性。也就是说，由于美国量化宽松政策，大量资金在寻求投资出口。对于中国房企而言，这都存在一定机会，比如借壳上市、IPO等方式。
　　中国房地产报：你认为，当前要想去海外上市，中小房企需要做好哪些准备？
　　郑锦桥：首先，需要对自身做出考量，是否符合上市资格。需要指出的是，由于金融海啸的发生，美国资本市场对于上市企业的要求有一定程度的降低。比如最近登陆美国的优酷网和当当网均处于亏损与微利的边缘。可以看出美国市场目前更为看重上市公司的增长性，这对于房地产企业亦然。
　　第二，欲上市的中小房企需要明确以下几点：首先要做大量的提前工作，虽然在美国上市时间过程不会太久，但要做1年以上的准备；其次尽快确定中介机构，这样其他的工作才能有序展开。比如说财务税收的数据，就需要尽快做出规范的报表和文件；另外要审时度势多拿地，这是外界对公司成长性考核的关键。