楼海观潮

抑制建房规模总量才能控制房价

　　■中国房地产报 包宗华
　　
　　近期，国家统计局发布报告，2010年12月份我国70个大中城市房价环比上涨0.3%，同比上涨6.4%。自9月份即开始的连续4个月环比上涨，又一次让人体会到房价作为房地产市场突出问题的难以解决程度。这次笔者重点想探讨的是，房价问题难于解决的又一原因——没有对住房建设规模进行总量控制。
　　在1999年初召开的全国建设工作会议上，时任建设部部长的俞正声曾提出，实行住房商品化后，必须对住房建设规模实行总量控制，以保证可持续发展。在2003年国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，又把投资增长过快（含建设规模过大）列为突出问题，要求各地认真解决。
　　遗憾的是，各城市一直都没有控制住房建设规模。2003年以后，我国每年住房投资的增幅多在20%以上，一直处于过快发展的态势。
　　1996年6月，建设部印发了《建设事业“九五”计划和2010年远景目标纲要》，提出了2001年至2010年平均每年建设城镇住房3.35亿平方米的长远规划。彼时，我国仍处于住房紧缺阶段，当时城镇人口不到4亿（有户口的居民），规划提议在当时还是比较合适的。一年后，由于城市化进程加快，专家们预计到2010年我国城镇人口将会超过5亿。因而建议，2001年至2010年的年住房建设规模，可扩大到4亿至5亿平方米。但不要超过5亿平方米，以利于较长时期的可持续发展。
　　但运行的实际是，进入21世纪后，我国城镇年建设住房规模很快就超过6亿平方米，并一直保持过大的建设规模。
　　大规模建房，虽然为国内生产总值、城市财政收入、提高居民平均居住水平等带来了积极的作用。但也产生了如下副作用：较大份额地依赖高收入者和部分中等收入者的住房投资；“助推”房价的持续高涨和多建大套型高价位住房；维持房地产业的高额利润；支撑“土地财政”；造成了大量新建住房的空置。
　　那么，有什么方法能够解决？笔者认为有两个指导思想。一是通过房改加快住房建设，解决好广大居民，特别是中等、中低和低收入居民的住房问题，实现住有所居的目标。二是加快住房建设，使之成为新的经济增长点和消费热点。
　　如果处理得当，这两个指导思想可以取得双赢的结果。总结这几年的经验教训，要做到处理得当，就必须把解决居民的住房问题放在首要地位。也就是以解决居民住房问题为出发点，来带动住房建设的加快发展。
　　但实施结果是，截至2007年，每年新建的廉租屋投资不到住房投资总额的1%，每年新建的经济适用住房投资只占住房投资总额的5%左右。也就是说，此前各年住房建设规模的过快增长，主要是商品房的过快增长，而供应中中、中低和低收入居民的保障性住房则严重不足。这既证明前些年我们没有做好两个指导思想的有机结合，也证明从2007年开始我国政府决定大力建设保障性住房完全必要和正确。
　　虽然由于这些年来我国政府不断地进行宏观调控，有力地抑制了副作用的“量”和“面”。但需要指出的是：住房建设的过大规模持续时间越长，产生的副作用越大，与其伴生的房价不断地过快上涨，就会不断地产生泡沫。日本的房地产泡沫这一沉重教训值得汲取。因此建议，在今后的宏观调控中，切实地把控制住房建设规模抓起来。