北京公租房供地将试点年租制

　　■中国房地产报   记者 朱以师 北京报道

　　2011年，北京市着力推进建设的公共租赁住房，其供地方式将发生变化，进行“由卖改租”的年租制试点，采取划拨、协议租赁、招拍挂租赁等多种方式。
　　北京市国土资源局局长魏成林在近日召开的北京市“两会”上透露了上述消息，并表示“虽然试点地块还有待筛选，但为吸引社会资金积极参与，公租房通过租赁方式供地的方向已基本确定”。
　　这意味着开发建设公租房的企业、单位将不再需要一次性缴纳土地出让金，而是改为每年缴纳土地租金。这将有利于降低公租房建设初期的成本，缓解投资压力，有利于吸引社会资本参与建设保障性住房。
　　同时，记者还了解到，《北京市加快发展公共租赁住房的若干意见》将于2月1日实施，相关实施细则也将随之推出。
　　
　　摊薄初期成本
　　
　　公租房的建设，由于只能依靠租金回款，导致其投资周期过长，一直不太受到房企的青睐。“即使是政府回购，土地成本加上建安和财务成本，基本与回购价格持平，利润非常微薄。”北京市某国企相关负责人告诉记者，如果回购的周期再拉长一点，企业甚至可能亏损。
　　而通过土地年租制的试点，则有望改变这一状况。“如果实行土地出让金年缴制，国土、财政部门就可以与持有公租房的政府机关或开发商直接对接，这些物业的持有单位每年收缴租金后，再统一划拨当年应缴纳的土地出让金给相关部门。”北京市国土局相关负责人解释称，这样就可以摊薄公租房建设初期的成本，节约出更多的初始资金来建设公租房。
　　据了解，公租房土地年租制将采取多种形式。一种是招拍挂租赁，房地产开发企业通过招拍挂拿地后，其中配建的公租房采用土地租赁方式；另一种是协议租赁方式，主要是由国土部门与公租房建设单位签订土地租赁合同，土地租期的长短则取决于住房保障部门确定的公租房家庭租住期限。通常情况下，土地租赁期不会少于5年，这也是公租房家庭签订租赁合同时约定的当期最长年限。对产业园区、国有企业和单位利用自有土地建设公租房，也将采用协议租赁方式。
　　无论是招拍挂租赁还是协议租赁，都会在租赁前对该区域地价进行评估，制定租价，而且两种方式的租价是相同的。
　　此外，对政府直接投资建设的公租房项目用地，则主要采用划拨的方式。
　　
　　如何确定租金
　　
　　“公租房土地出让金分年缴纳的形式国土部是有文件支持的，北京市的几个部门也进行过多次会商，相关方案已研究完毕，今年如果有合适的项目可以马上试行。”在回应年租制试点是否存在制度障碍的时候，魏成林如是说。
　　房地产高级经济师章林晓也表示，公租房用地试行年租制，在制度层面上不存在障碍，相反未来每一届政府的收入是可以持续稳定的。但问题在于如何确定土地租金，因为土地年租金的确定无法避开人为因素。
　　章林晓建议，对于公租房而言，政府只要对房租实行限价，土地租金则完全可以放开让开发企业竞争。因为在限房租的基础上竞地价，意味着开发商之间的竞争就是企业之间内部管理水平的竞争。这有利于吸引有实力有水平的开发企业参与到公租房的开发建设中来，有利于提高公租房的开发效率和质量。
　　此外章林晓还认为，在限房租的基础上，采取竞地价的方式达成的公租房土地价格，土地出让方依然让渡了一部分土地收益，这是国家对公租房的补贴，在实际操作中也应当予以显化。