上海回应地权新规

　　■中国房地产报 记者  庞一涛  上海报道
　　
　　1月17日，本报发表了“沪版地权新规‘挑战’《物权法》”一文。文章指出，上海市近期发布的预申请文件里提到的土地使用权到期处理办法有违《物权法》，在业界引发热烈讨论。17日下午，上海市规划和国土资源管理局（以下简称上海市规土局）即在其官方网站发布了“关于预申请须知所载出让合同信息中‘土地期满后的处理方法’相关内容说明的通知”（以下简称《通知》）。
　　其在《通知》中解释，《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第（二）款第9项“土地期满后的处理方法”，是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第28条：出让期限届满，土地使用者申请续期未获批准的，该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。
　　也即是说，虽然《预申请须知》中只有“出让人无偿收回”这样的字眼，但其实这些规定的实行都是有前提条件的。
　　然而一些业内人士指出，上海市规土局做出回应的《通知》给出的解释并不清晰，仍然存在疑问。
　　
　　仍有疑点
　　
　　按照《上海市国有建设用地使用权出让合同》第27条规定：本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。同时，并列的还有一条：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。
　　对此，业内人士提出质疑，住宅用地使用权期满应该优先遵循上述两条中的哪一条规定？
　　著名地产评论人蔡为民认为，上海市规土局回应土地期满无偿收回是针对使用者申请续期未获批准者。问题是为何需要申请？《物权法》规定：到期后自动续期。既是“自动”何来“申请未获批准”？
　　对此，记者致电上海市规土局寻求解释，一位韩姓负责人表示《通知》已表达得“很清楚”，拒绝再解释。
　　业内人士指出，应该在合同中明确规定，非住宅用地期满后申请方可续期，才不会存在执行漏洞。
　　对于土地使用权期满后可“根据社会公共利益需要收回”的规定，财经评论员银玉芝表示，所谓公共利益如何界定，申请是否获得批准依照什么标准，谁说了算？公共利益的界定并未有明晰的法规可循，如果必须符合非公共利益，还必须申请续期获得批准才不收回，那土地是否能续期的主导权完全掌握在了地方政府手中。这条规定显然是不公平的。
　　同时，据记者了解，对于上述“社会公共利益”的界定、地上“残余价值”的计算以及土地收回后原业主的安置等问题，目前的法律法规并未给出明确规定。
　　
　　法律漏洞
　　
　　根据2007年10月1日颁布的《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”至于是有偿续期还是无偿续期，以及续期的具体程序，《物权法》并未涉及。
　　2008年，国土资源部内部着手起草《土地管理法》的“修订草案”，住宅用地70年使用权到期之后的续期问题成为关注焦点。
　　而根据2009年3月的一版修订草案征求意见稿，续期的问题被表述为“按照国家有关规定自动续期”，有偿与否仍被搁置，但并无“无偿收回”的表述。
　　因而，此次上海土地预申请文件里的表述，被解读为对土地出让期满无偿收回的“首次规定”。
　　然而，根据上海市规土局《通知》的解释，对应《物权法》条款，上海的规定似乎并未违法。但据盈科（上海）律师事务所的宋安成律师表示，如果按照《上海市国有建设用地使用权出让合同》第28条的规定，土地到期，土地使用者申请续期未获批准的，使用权将由出让人无偿收回，这与《物权法》的规定仍有矛盾。他认为，关于土地到期后的处理方法，还需要进一步研究讨论。
　　中国社科院经济学博士马光远在其个人微博上称，对于70年大限之后，土地使用权如何处理，早在《物权法》立法的时候就引发了广泛争论。在土地国有的情况下，土地使用权期满之后是自动续期，还是无偿收回，《物权法》最终作了一个妥协各方利益的考虑，并未给出清晰的规定和操作流程。
　　然而，现行法规对具体操作流程的缺失使得地方政府有了“制度创新”、“制度探索”的举动。马光远认为，“上海市规定国有土地使用权期满后，土地由出让人无偿收回，这意味着在土地资源日益衰竭的情况下，政府已经为未来如何挖掘土地潜力进行立法试点，同时，也意味着，我们获得的那些房子，的确是有期限的。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此次上海市对土地使用权期满处理办法的尝试，不得不面临巨大的社会舆论压力。况且，这还没涉及届满后如何续交土地使用费的更加敏感的问题。由于牵动了太多人利益，这不仅是法律难题，更易引发巨大的社会问题。
　　上海乘星行行销服务机构副总经理赵春雷表示，单纯从法理上言，基于土地只有使用权并没有出让期限的现实，到期收回土地使用权无可厚非，而《物权法》也并未明确规定到期后如何处置。因此，尽快立法确定到期如何处置的具体方案已经迫在眉睫。