深圳城市更新造就国企欢宴

　　■中国房地产报 记者  赵焱  深圳报道
　　
　　“未来10年，深圳只有82平方公里的土地可建设。”这是深圳市市长许勤在最近一次会议上透露的数字。如此有限的土地，未来的深圳应如何寻求发展空间？
　　从2009年开始，深圳尝试通过城市更新的方式来寻找答案。通俗地说，城市更新动摇了地产商进行土地开发的唯一地位，土地权利人或新成立的公司都可以充当开发商。
　　随着土地出让方式的转变，房企要想在深圳开发项目，城市更新已是绕不过去的一个槛儿。但对于众多中小型民企来说，通过城市更新方式获得土地则越来越难，而央企和国企却拿下了不少优质地块。
　　对此，有深圳业内人士表示，由于土地供应形势的转变，深圳的住宅开发已进入了一个关系密集型时代。随着央企、国企参与旧改的比例不断增大，将削弱市场机制的作用，从而影响市场的良性发展。
　　
　　5年更新35平方公里
　　
　　2010年12月24日举办的深圳市城市更新工作会议上，公布了《关于深入推进城市更新工作的意见》。该文件显示，到2015年，深圳市将完成城市更新用地规模约35平方公里。
　　其中，综合整治和功能改变类的城市更新规模约23平方公里，以城中村和旧工业区为主的拆除重建规模约12平方公里。这也意味着5年内，深圳将基本完成福田、罗湖、盐田、南山区的城中村改造或转型整治，并基本完成关外主要地区的城中村整治。同时，城市更新项目还必须确保保障房的比例（从5%到30%不等）。
　　回顾深圳城市更新的历史，2009年10月中旬《深圳市城市更新办法》推出，当年12月1日正式实施。这一办法的最大亮点就是旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等用地不再交由发展商开发，权利人可自行改造并协议出让工业用地转作商业、住宅用地。
　　对于这一办法，业内人士普遍认为，城市更新不同于土地拍卖、价高者得的方式，腾出一部分土地供居住使用，有利于增加住房供应，从而在一定程度上抑制了房价上涨。
　　《深圳市城市更新办法》出台一年多后，《深圳市城市更新办法实施细则（征求意见稿）》也于2010年12月24日露面。该细对开发商的资质有了明确划分：参与城市更新的市场主体自身或其控股股东，应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前100位。
　　同一天，深圳市规划和国土资源委员会将拟定的《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划第二批计划》（草案）进行公示。该计划共计有22项申报更新单元，涉及拆迁用地面积约为83万平方米。其中，福田区2项、罗湖区1项、南山区2项、盐田区1项、宝安区11项、龙岗区5项。
　　
　　民企处于下风
　　
　　对于地产商来说，参与城市更新是获取土地的有效途径。2010年12月25日，深圳市传出消息，深圳益田集团已在位于关内的罗湖木头龙社区拿到了7.7万平方米土地，未来将建为综合体项目。12月28日，深业鹏基则公开表示，获得福田上步街道华航社区的更新单元，占地面积为57750平方米。纵观深圳城市更新近几年的成果不难发现，央企和地方国企扮演了非常重要的角色，而地方民企则只能分到很少的一杯羹。
　　记者梳理发现，深圳目前占地面积最大的3个旧改项目分别由中信、金地和华润3家摘得。其中，中信集团在龙岗龙腾片区获得一块占地140万平方米的旧改项目，计划投入100亿元进行规划建设；金地集团拿到位于福田区岗厦河园片区的旧改项目，占地约23.2万平方米；华润集团取得位于南山大冲村的旧改项目，占地68.4万平方米、计划投资60亿元。
　　在这3家开发商中，华润和中信都是国资委直属的大型央企，金地集团的第一大股东是深圳市福田投资发展公司，持有金地8.5%的股份，其背景是深圳福田区政府。
　　除了这3家企业，同属央企的招商地产和华侨城也先后在深圳南山区布子。其中，招商地产在前海片区拥有3.9平方公里的保税区。华侨城则在南山居住人口最多的城中村——白石洲片区，获得45万平方米的改造用地。
　　此外，深圳市属国企也在城市更新中扮演着相当重要的角色。具体来看，深业集团负责南山区沙河五村占地14.69万平方米的土地改造，同时还在笋岗清水河片区、八卦岭工业区、车公庙泰然工业区等关内黄金地段储备有土地。而深长城则包揽了占地6.6万平方米的深圳罗湖笋岗仓库的改造项目。
　　与央企和市属国企相比，深圳的民企在城市更新中显然处于下风，可开发地块多不是优质地块。其中，万科在龙岗爱联、沙湾拥有的城市更新地块分别为28万平方米和11万平方米。此外，京基、佳兆业、地业、卓越、鸿荣源等深圳民企开发商分别在罗湖蔡屋围、龙岗大鹏、南山水湾村、南山南头、龙岗龙城街道拥有一些项目，但占地面积均不大。
　　对此，深圳地产评论人士半求指出，在深圳城市更新的过程中，以政府招商为主的地块往往由央企和国企摘得，而以协商为主的地块，民企才有希望获得。因此，随着央企、国企参与旧改的比例不断增大，市场机制的作用被部分削弱。