机构视点

纪刚：金融企业或将主导大宗物业交易

　　■中国房地产报 记者  刘关北京报道
　　
　　2010年物业大宗交易市场存在何种特点？2011年在这一领域，又将会出现哪些变化？本报记者专访了第一太平戴维斯北京公司投资部董事纪刚。他认为，总体而言，2010年物业大宗交易延续了2009年的回暖态势，基本上恢复到了2007年的交易水平，全国大宗物业交易市场正呈现企稳态势。
　　中国房地产报：你认为2010年全国物业大宗交易有何特点？
　　纪刚：总体而言，全国2010年物业大宗交易保持了2009年的活跃程度，而且大宗交易多延续我们先前的判断，以办公物业和零售物业等商用物业为主。在第一太平戴维斯所关注的2010年北京地区的21宗大宗物业交易中，50%为写字楼物业。
　　具体到购买主体，曾经在2009年超过外资基金、在大宗交易中拔得头筹的国内投资机构继续占据大部分江山。而外资机构与2009年相比则有了显著提升，交易活跃程度非常耀眼。
　　在地域上，北京和上海这两个投资机构向来看好的城市保持了不分仲伯的活跃态势，交易金额都有所上升。另一边，二线城市堪称2010年物业大宗交易市场的亮点。原因在于，2009年以来众多投资人以及开发商先行奔赴这些城市，致使这些地域市场有物业可售，而且目前二线城市的投资门槛较低，投资审批速度与一线城市也有所区别。比如，在天津、成都，2010年都有大宗交易出现。
　　中国房地产报：你如何看待2010年物业大宗交易市场的供需关系？
　　纪刚：看待供需关系，需要从地域上划分。
　　首先，北京、上海各自由于奥运会和世博会的召开致使大量商用物业的供应在2009年前后集中出现。到2010年，由于大宗交易不断涌现，供应也没有马上增加，供应情况由此越发紧张，可以称为卖方市场。比如像银行等金融机构虽然出手购买物业比较踊跃，但是，由于其购买物业多定位为自用，致使这些物业尚难在短时间内再成交易。而随着租金的回暖，多数优质物业业主也多会选择持有物业，某些正增加商业地产比例的大型开发企业则不是选择持有物业，就是选择包装之后散卖物业。这些因素都进一步加剧了供应紧张的局面。
　　在深圳、广州以及二线城市，供需关系则有所不同。首先，需要注意的是，深圳、广州虽为一线城市，但与多数二线城市一样，是以散售为主的市场。第二，这些地方供需关系则没有北京、上海等地那么紧张，交易双方尚有拳脚可以施展。
　　中国房地产报：你如何预测2011年的物业大宗交易情况？
　　纪刚：我认为，2011年流动性依然充裕的情况下，判断这一领域的市场的变化则更多地需要探究政策以及市场的情况。在购买物业主体方面，除了外资企业、外资机构以及大型国企外，还应多关注2010年尚未形成气候的保险公司和部分区域银行。