中骏详解20亿人民币合成债

　　■中国房地产报 记者  刘关  北京报道
　　
　　在国内股权融资闸门尚难打开的背景下，每逢开年，内房企都不会轻易错过海外融资窗口，与2010年年初融资潮中内房企看好美元债不同的是，一些内地房企则选择了较为新鲜的人民币合成债。这其中，上市一年左右的中骏置业控股有限公司（中骏置业，1966.HK）的首次融资便备受瞩目。
　　1月7日，中骏置业在香港和新加坡市场上成功发售20亿元5年期人民币计价、美元结算的合成债券，尝到2011年内房企票据融资盛宴的“头啖汤”。
　　“债券一经推出便获得了8倍的超额认购，致使公司管理层临时取消了伦敦和纽约的路演行程。”1月12日，中骏置业常务副总裁李维在接受本报记者专访时表示，“此次创新性融资成功之后，中骏置业会依据自身情况采取多元化的融资策略，希望2011年能在海外银团贷款、房地产信托以及房地产私募基金领域有所突破。”
　　
　　让渡升值权益
　　
　　区别于2010年海外融资潮中备受追捧的美元债，此次中骏置业所发行的合成式人民币债券属于海外融资的创新品种。具体而言，该债券派息或是赎回的时候都是以当期的人民币折算成美元来计算。
　　“去年众多房企看好海外融资潮流不排除要坐享人民币升值的好处。但是，对于人民币升值的预期，投融资双方都看得到，中骏置业让渡部分人民币升值的好处，自然会获得投资人的追捧。”香港某债市投资顾问公司总裁对本报表示。
　　值得注意的是，中骏置业此次发行的人民币合成债，票面利率是锁定的。
　　“我们把融资的成本进行了锁定，为10.5%。也就是说，未来不管人民币和美元的汇率怎么波动，我们的融资成本是固定的，而投资人还能享受人民币升值带来的额外收益。”李维表示，这一“锁定”的举动也让众多投资人颇为安心。据上述投资顾问公司总裁告诉记者，虽然目前海外人民币债市甚为火热，内地房企的回报即使稍低也是大大高于其他行业债券。据记者了解，此前中国银行在2010年年中发行的人民币债年利率就不足3%。
　　因此，虽然与2010年内地房企海外债券票面利率相比，中骏置业的回报不算最高，但是由于其品种的选择以及回报锁定的设计，赢得了资本市场的追捧。
　　据了解，中骏置业发债路演之后便获得了超过100亿元的订单，而其中来自私人银行高端客户的订单超过1/3，来自欧美的机构客户订单达20%。
　　“公司虽然取消了去欧美路演，但在新加坡和中国香港路演期间接到了很多欧美债券基金和对冲基金的电话。每天深夜一两点都是在和他们沟通。除了德银、汇丰两家联席安排行的私人银行以外，还有瑞银、渣打、高盛、新加坡星展银行的私人银行。而香港、新加坡知名债券基金和对冲基金也下了许多大单。”李维介绍说。
　　
　　抢占先机
　　
　　发行人民币债券的时机，中骏置业也拨得头筹。
　　据李维介绍，从2010年9月启动海外融资计划以来，中骏置业一直在与各个海外机构进行沟通。截至12月中旬，中骏置业就基本上敲定了发债品种。
　　“12月19日，人民币汇率连涨10天，我们感觉时机快到了。”李维向记者回忆起发债抢窗口的过程。当月，公司进行了预路演，并邀请部分意向投资人进行了反向路演。圣诞节和新年假期一过，中骏置业随即立刻启动正式路演。
　　业内分析人士认为，“在这一窗口时间，继中骏置业之后，相继出现了包括恒大地产在内众多内房企抢发债券，无疑越早抢占发行窗口越为有利。”上述投资顾问公司总裁对记者分析，“中骏置业早在上市之时就被业内看做‘小龙湖’，其产品品质与精细化管理也在此过程中锦上添花。”在他看来，2010年销售额将在2011年入账，良好的业绩有助于房企顺利实现海外融资，有条件的房企很可能掀起海外发债高潮，融资利率将持续攀升。“2011年是保障房建设的关键一年，政策环境正要求一些数据公布出来。也就是说，2011年之后，楼市不确定性因素将增多，前景更不明朗。融资窗口也很有可能不再那么大了。”他直言道。
　　对此，李维也并不讳言。中骏置业对未来楼市调控做出了常态化的判断，在现有的机会和平台下，利用现有资源，未雨绸缪，符合公司目前的扩张战略。
　　“截至三季度，我们的净资产负债率仅有23%。相较一般房企普遍40%~50%的平均水平，我们还有杠杆融资的空间。而此次融资正为抓紧机会通过适当增加负债，优化公司财务结构。”谈及融资用途，李维介绍说，本次发债的主要用途也是与扩张有关的拿地。“中骏置业将继续聚焦于海峡西岸经济圈与环渤海经济圈。”