全年物业大宗投资数据出炉

外资回潮中国楼市
　　
　　■中国房地产报  记者  刘关 北京报道
　　
　　日前，世邦魏理仕、第一太平戴维斯、高力国际、仲量联行等外资顾问代理机构相继发布2010年中国楼市投资报告。报告均显示，延续2010年三季度外资活跃程度增强的趋势，2010年四季度，多宗外资购买物业交易出现。2010年全国重点城市大宗物业投资成交金额相比上年有很大的提升，这其中，外资贡献斐然。
　　“在我们所监测的全国重点城市中，2010年中国整售物业市场的总收购额在916亿元，接近2007年全年水平。其中，外资购买物业金额在259亿元左右，所占份额大大超过上年。”世邦魏理仕中国区研究部资深董事马雪明告诉本报记者。“相比而言，国内买家的成交金额则比上年所有减少，但依然占据市场主体，外资比例大幅上升甚为明显。”具体到各个季度，2010年整年外资投资大宗物业总体上演了“一季度回暖，二季度变冷蓄热，三、四季度持续发力走强”的态势。
　　
　　购买比例上升明显
　　
　　上述机构均认为，2010年全年外资在大宗物业的活跃程度基本上可以用“先热后温再热”来概括。
　　二季度，受到欧洲债务危机和政府出台的一系列针对住宅市场的宏观调控政策的影响，投资者们当时基本对于大宗物业收购持谨慎态度，密切关注市场租金、利率和信贷流动性的变化，大宗物业投资成交金额都低于一季度。比如，在北京，二季度物业整售市场平静，交易额仅为32.5亿元，两宗大的交易并无外资身影。
　　但是，到了2010年下半年，受国内经济稳定增长以及优质零售及写字楼物业租金强劲反弹的共同推动，外资机构投资者对北京、上海等地商用物业投资兴趣大大提升。
　　“2010年，北京甲级写字楼市场售价与租金保持上涨趋势，回报率持续上涨。境外投资者对中国房地产市场充满兴趣，都在积极寻求发展机会。”第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司研究及顾问部董事王琼对本报表示，“在北京，四季度甲级写字楼的回报率继续上升，已至年化6.8%~7.3%的水平。虽然相较2007年的大约8%～9%的水平仍然不高，但这一数据足以令外资机构感到欣喜。”而在上海，据世邦魏理仕的相关统计数据显示，外资的活跃程度就非常显眼，2010年四季度最大的成交案来自新加坡嘉德置地的成员——凯德商用吃进了新天地南侧位于马当路的某综合开发项目66％的股权；瑞安建业则以9.3亿元购入陆家嘴的21世纪大厦非办公楼部分；来自英国的高富诺则收购了普陀长风的米高梅世界。
　　“2010年北京整栋物业买卖中外资占比正呈现出上升态势，在所有成交宗数中，其参与近四成的交易。”北京高力国际物业服务有限公司物业投资服务部董事黄卓伟对记者表示。“这其中，虽然不排除一些交易的谈判早在2010年上半年甚至2009年就开始启动，但是，可以肯定的是，2010年下半年租金回暖的态势大大提升了外资入场的决心。”
　　
　　2011年或小幅下降
　　
　　上述代理机构多表示，虽然商务部在2010年12月发布了要求加强对于外资房地产企业的审批管理的通知，尤其对其中涉及对于境内房地产收购及转售行为加以严格审查，但是，由于目前外资投资房地产已主要通过离岸交易结构进行，或是由已获得审批的开发企业开发待建项目，外资在大宗交易市场的活跃程度不会有明显的转变。
　　“2011年外资的投资总量可能会有所下降，但是与2010年的水平不会存在太大差异。”马雪明预计，“那些已经入场的依靠租金获得收益的核心型外资基金则不会受到太大影响，而那些机会性的外资基金则可能面临一些限制。”具体到不同区域，则稍有不同：对于华东市场，仲量联行就预测，投资市场强劲的活跃度将持续至2011年。由于国际机构投资者面临及时利用所募集资金的压力，而来自香港和台湾地区的私人资金在2010年四季度就已经开始积极寻求合适的投资项目，因此，他们预计在2011年第一季度，上海投资市场将有数宗交易达成，大多数的成交项目将是写字楼资产，而多数买家均为海外基金。
　　在华北地区，由于北京可供交易的、符合交易结构要求的写字楼物业“存货不多”，部分代理行人士预测，一些核心型基金可能转战二线城市。
　　但是，毫无疑问的是，“在目前这种市场以及政策背景下，究竟有多少交易能够浮出水面，还与可供交易物业的股权结构和产权有关。”某代理行投资部董事对记者分析。