洲地产直面资金链大考

　　■中国房地产报 记者  邱桂奇  上海报道
　　
　　1月10日，禹洲地产（1628.HK）公告，该集团获建设银行及工商银行分别授予不超过17亿元及4亿元的开发贷款，作为项目发展资金。其中17亿元用作开发厦门集美区的禹洲中央海岸，4亿元则投放于厦门海沧区的禹洲东方高尔夫项目。两个项目预期2013年及2012年建成。
　　2天后，京华山一将禹洲地产由买“进下”调至“持有”，并将其目标价由2.85港元下调至2.81港元，新目标基于较资产净值折让55%。京华山一更因财务成本增加、账面收入降低，将禹洲地产2011财年净利润预期下调了7.9%。京华山一方面表示，预售推迟以及该公司对少量项目的依赖可能对其收益产生负面影响。该行补充称，禹洲地产2010财年预售规模只达到公司目标60亿元的83%左右。
　　知情人士告诉记者，由于2010年大规模的拿地策略以及两次的调控政策，使得禹洲地产的资金面临较大的压力，如何安排2011年的开发资金是禹洲地产要解决的首要问题。
　　
　　800万平方米土地储备之忧
　　
　　2010年10月31日，禹洲地产在上海浦东以1.42亿拿下临港新城书院地块。而此前，禹洲地产还分别在厦门、天津、泉州和上海等地拿下多幅地块，建筑面积近300万平方米。特别是2010年6月，禹洲地产在泉州一举取得建筑面积223万平方米的地块，预计该项目总投资近50亿元。
　　“一方面，禹洲地产2010年在上海、泉州、厦门、天津等多处大手笔拿地，预计到2010年年底土地储备将超过800万平方米；另一方面，由于受到二次调控政策的影响，禹洲地产预计2010年60亿元的销售目标仅完成了83%左右。上市后大规模扩张最直接影响的就是资金压力。如果调控继续，2011年禹洲地产将面临严峻的挑战。”上海一位不愿具名的地产分析师告诉记者。
　　据了解，禹洲地产的大部分在建项目是2010年下半年推向市场的，由于受到二次调控政策的影响，其项目销售并没有达到预期目标，特别是在福州两个地产项目的推迟发售，对禹洲地产销售业绩有着直接的影响，京华山一也因此将禹洲地产的评级下调。
　　“800万平方米的土地储备已经达到一线开发商的土地储备水平。在严厉调控的背景下，国土部以及地方政府对开发商的开发进度要求较高，以禹洲地产为例，其每年至少需要开发300万平方米的项目才能达到要求，所需的资金非常庞大。”上述分析师强调。
　　
　　加大推房力度解困
　　
　　正值中国楼市宏观调控之下，禹洲缘何有如此大的胆量四处跑马圈地呢？知情人士透露，这与其把“立足海西，建树中国”定为当前的战略目标有着相当大的关联。
　　禹洲地产主席林龙安表示，禹洲地产将继续致力拓展业务版图，保持每年不少于300万平方米的速度继续增长，并积极兴建更多质量领先的物业项目，致力提升股东回报。禹洲地产相关人士告诉记者，2011年公司还将推出更多的项目。
　　禹洲地产2010年三季报显示，截至2010年10月31日，公司在厦门、上海、天津、福州及合肥共有逾30个项目处于不同的发展阶段，在建和持有作未来开发的总建筑面积近720万平方米，其中266万平方米位于厦门。为了回笼资金，禹洲地产四季度加大了营销的力度。禹洲地产4个正在销售的楼盘在10月1日～5日期间，共获得合约认购4.7亿元，总销售面积达4.3万平方米。
　　“2010年下半年到现在，禹洲地产采取各种营销手段加大推房力度，这是其缓解资金压力的主要手段。”厦门当地一位房产资深人士告诉记者。
　　但这一措施能否起到作用还将面临很大的不确定性。“从账面上看，禹洲地产的资金链还是有些紧的，不足以支持其全国扩张策略。调控下，房企融资举步维艰，虽然刚刚获得总额21亿元的银行贷款，但还是很难缓解目前的资金压力。如果2011年供应量加大，而需求群体再减少，楼市将可能陷入尴尬局面，这对禹洲地产来说又是一个挑战。”上述地产分析师强调。