对冲政策风险

恒大拟发92亿元合成型债券

　　■中国房地产报  记者   曾冬梅  广州报道
　　
　　刚进入2011年，恒大地产（3333.HK）就安排了一次近百亿的融资活动。1月14日，恒大地产宣布将发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%。
　　恒大地产董事局主席许家印1月10日在香港路演时表示，在人民币升值的预期下，市场对与人民币挂钩的债券反应热烈，目前正是发债的好时机。他认为，今年内地政策环境或会有大变化，本次集资将有利于稳定集团营运。
　　实际上，2010年年初，恒大也是抢在宏观政策出台前发行了两笔债券，融资13.5亿美元。国元证券分析师李兢认为，目前恒大持有的约188亿元现金加上销售回款已足以应付企业发展需要，未雨绸缪的增加现金储备有利于其平衡市场风险及拿捏进一步扩张的尺度。
　　
　　利率大幅下调
　　
　　公告显示，恒大地产于1月13日就发行人民币55.5亿元3年期债券及37亿元5年期债券与美银美林、德意志银行、花旗银行及中银国际订立了购买协议。
　　此次该公司将发行本金总额为人民币55.5亿元的优先票据，若无提前赎回，票据将于2014年1月19日到期。发售价为2014年票据本金额的100%，按人民币6.5997元兑1.00美元的汇率以美元结算，按年利率7.50厘计息。
　　此外，该公司还将发行本金总额为人民币37亿元于2016年1月19日到期的优先票据，发售价为2016年票据本金额的100%，按人民币6.5997元兑1.00美元的汇率以美元结算，按年利率9.25厘计息。
　　此次发行票据估计所得款项净额扣除相关开支后约为13.797亿美元。
　　恒大表示，发行票据主要是为公司筹集资金。计划将不少于45%之所得款项净额用于偿还境内银行借款及补充自2011年1月1日起被用于偿还境内银行借款的现金储备，剩余款项用于为集团现有及新增物业项目提供资金及作一般企业用途。
　　分析人士认为，恒大地产将利用这笔资金偿还利息较高的项目贷款，以及把年期较短的贷款置换成较长期贷款，改善债务结构。值得注意的是，票据的相关条款要求恒大地产的集团总负债水平在40%以下，以及维持利息覆盖率倍数在3.5以上。
　　本次恒大发债的融资规模和去年相差不多，但利率则由去年的13%降至7.5%和9.25%，融资的成本明显降低。
　　在恒大之前，已有瑞安房地产有限公司及中骏置业控股两家公司发行了以美元结算的合成型人民币债券。据了解，由于获得达8倍的超额认购，中骏置业在路演的第三天就确定了10.5%的票息率，并将发行额度从2亿美元提高至20亿元人民币。
　　在恒大宣布发债后，穆迪将该公司高级无抵押债券评级从B1下调至B2，并对其拟发行的高级无抵押债券授予B2评级。
　　穆迪助理副总裁曾启贤在接受本报记者采访时表示，这批拟发行债券的条款和条件以及所享有权益，与该公司于2015年到期的现有美元债券一致。
　　“调低债券评级是出于债务结构的考虑，2010年恒大发债时我们给予B1的评级是考虑到其国内债务会减少，国外投资者的从属风险较小。而2011年恒大国内债务有所增加，从属风险相应增大。”
　　
　　绸缪市场变局
　　
　　值得注意的是，恒大在2010年也是选择于年初发债。2010年1月和4月，分别发行了7.5亿美元及6亿美元的债券。
　　根据恒大地产总裁夏海钧的说法，当时恒大是预见到了2010年房地产市场将迎来宏观调控，因此在年初做了两次海外融资，以应对市场新变化。
　　对于1月10日的这次融资安排，恒大也是持未雨绸缪的态度。
　　许家印表示，预期政府2011年会加大楼市调控力度，使市场发生大变化，在此时发债可以使公司的经营更加稳健。基于这种判断，恒大在1月5日启动了今年第一轮促销套现活动，涉及10个城市的在售项目，最低折扣为7.5折。
　　曾启贤认为，恒大近两年的高速增长都是依赖于发债来维持。2010年在募集了13.5亿美元后，恒大开始于全国范围内跑马圈地，2010年共新增了约5110万平方米的土地，目前总土地储备高达9580万平方米。按新增土地平均成本648元/平方米计算，2010年恒大的土地购置金额达331亿元。
　　“我们预计恒大今年的土地购置规模和去年差不多，再加上集中交楼等因素，公司今年的资金需求量也将有相应的增加。”曾启贤表示，恒大本次发债的规模可能会大于去年的13.5亿美元。
　　在降低债券评级后，穆迪还将恒大的B1公司评级的展望从“稳定”修订为“负面”。
　　曾启贤指出，负面的评级展望反映了未来12～18个月恒大地产业务和财务风险将有所上升。该公司正在寻求快速扩张（2011年的目标是销售增长大约40%，至人民币700亿元），穆迪则预计中国的房地产市场和银行信贷环境于2011年将更加严峻。
　　李兢介绍，恒大目前手持188亿元的现金，加上销售回款等，足以应付2011全年支出。去年恒大的很多项目都是在卖第一期产品，利用回笼的资金，这些项目今年都可以实现滚动开发。“按300亿元的回款计算，加上188亿元的现金，恒大其实有近500亿元的可支配资金。”李兢认为，2010年恒大地产需支付的土地款为103亿元，开工面积按1000万平方米，建筑成本按2000元/平方米计算的话，在建筑方面的支出是200亿元，扣除这两项，还有约200亿元可供恒大灵活支配。“如果今年恒大不再大规模购买土地，新项目开发量也增长不大的话，就无需过于担心资金问题。”