城市开发类基金躁动

　　■中国房地产报  记者  刘关  北京报道

　　日前，本报记者获悉，国家开发银行旗下的国开湖北（武汉城市圈）建设发展基金正式落地。
　　据当地媒体报道，该基金的牵头人之一为国家开发银行在2009年成立的专业投资机构——国开金融有限责任公司（下称“国开金融”）。据了解，早在2010年12月30日，湖北省联投就与国开金融、国家开发银行湖北省分行在京共同签署国开湖北（武汉城市圈）建设发展基金合作框架协议。
　　湖北省联投相关人士透露，该基金由国开金融和湖北省联投按照49∶51的持股比例共同发起设立，以市场化方式设立基金管理公司，组建专业团队进行运营管理，走“基金+公司”的模式。
　　据了解，上述基金仅是国开行旗下城市开发类基金的其中一只。虽然截止记者发稿，国开金融方面尚不愿透露更多详情，但据记者调查，经过1年左右的布局，目前国开金融的城市发展基金模式已在陕西、河北、广西、吉林、四川、湖南、湖北等多个地区进行试点。
　　“国开行此类基金已经有了一定规模，运作出来的或者正在运作的至少有十几只。”一位接近国开行人士对本报透露。
　　2010年4月，本报《城市开发类PE潮涌》的报道曾对以PE模式撬动城市开发运营的模式给予关注。是时，以国开行的国开系列基金为代表的城市开发类基金刚刚冒头，而到目前，众多基金已募集完毕。
　　
　　国开系品牌上线
　　
　　上述湖北省联投相关人士介绍，国开湖北城市发展类基金总规模将达到200亿元。首期资金40亿元，主要投向武汉花山生态新城等联投承担的城市圈重点建设项目，而其获取收益的主要方式包括土地一级开发、二级开发、基础设施建设以及资产证券化等。
　　一年前，上述基金的雏形就曾在河北唐山出现。
　　2010年3月，国开金融与唐山曹妃甸基础设施建设投资集团有限公司等4家企业共同出资筹建了国开曹妃甸投资有限公司。是时，这一公司就定位从事土地一、二级开发，城市经营性资产运营，产业投资以及PE投资等业务。
　　“为加快发展，地方政府对借助资本力量非常欣喜。此举为地方融资平台类公司扩大资本金的同时，还可创造更多的优质上市公司。”多年关注城市开发领域的北京大岳咨询有限责任公司总监李伟在接受本报记者采访时表示。
　　国开系列基金的管理团队代表——开元城市基金首席投资官王翔也曾表示说，用“基金+公司”的模式运作城市发展基金，相对于传统的财政模式，大大缓解了政府的财政压力，而且政府可以通过城镇规划来引导资金的投向，优先发展重点区域。
　　国开系列城市开发基金短短1年来在各地迅速开花结果便不难理解。而针对各地的开发城建模式，不同基金的运作模式和关注重点也有所不同。
　　比如，四川成都龙泉驿成立的中国首只城乡统筹基金、西安曲江开元城市开发基金、湖南长株潭开元“两型”城市发展基金、吉林哈达湾老工业区搬迁改造项目等基金都各有侧重。
　　
　　模式仍需探索
　　
　　实际上，在地方政府急需借助资本力量撬动城市发展的背景下，国开系列的“城市发展基金”并不孤单。冀望城市发展基金淘金的还有来自不同背景的其他机构。
　　这其中，有本报此前报道过、与住建部渊源颇深的建筑类企业泛华集团，其旗下的泛华城市发展建设基金早在2010年6月就展开过大规模的路演活动。
　　此外，还有与国开行同具金融背景的机构。
　　比如，2010年年中，澳大利亚宝泽金融集团就对本报记者表示，计划“在海外及中国内地发起中国现代生态小镇发展基金，专项投资于中澳蓟县下营现代生态小镇等中国现代生态城镇建设”。
　　2010年年底，由美国金融公司亿泰资本集团联手北大青鸟集团等9家企业组建的中国生态城市建设发展基金亦在重庆宣告成立，基金总规模达50亿元。“该基金对于生态旅游开发项目会格外看重。”中国生态城市建设发展基金负责人表示。
　　而跻身这个领域的公司名单还在拉长。
　　“有的是做过城市运营的咨询类公司，还有一些是希望参与城市发展，在城市产业布局中占得一席之地的非房地产建筑类企业。”一位长期关注城市运营的业内人士对本报透露，“正如针对项目层面的地产PE一样，有一些资源的人，都想染指这一领域并不奇怪”。
　　值得注意的是，虽然适逢地方融资平台整治、紧缩货币政策已成定局，此类基金充满机会，但这并不意味此种基金已经形成“大气候”。
　　“一般而言，框架协议签署往往很快很利索，但是，具体真正做起来则往往没有那么快，也并非想象中容易。”上述业内人士指出。
　　以国开金融旗下的城市开发类基金为例，土地开发领域并非国有金融机构的长项，本身存在一定风险。虽然国开行因为其政策性银行的背景拥有令别人艳羡的资源以及网络平台，但是其基金管理还是存有一定挑战。
　　“对于未来基金退出机制的设想就考验着这一模式。比如，基金所投资的特色产业公司哪些最终能够上市就存有一定疑问。”上述业内人士分析说，“而且国开系列的基金退出时间都在7年左右，甚至更长，其间地方政府的换届也会对这一基金的管理带来一定的风险”。
　　此外，无论对于何种背景的城市开发类基金，基金真正运作起来之后，人才瓶颈会更为明显。而对于一些非金融类企业，“募集资金则成为一大问题，”上述业内人士表示，“因为他们对于手中所握有的金融资源未必能真正说了算”。