成都地票交易被叫停

　　■中国房地产报 记者  朱以师  北京报道

　　成都市面向开发商的“地票”交易，在异常火爆的首场竞拍之后，戛然而止。
　　2010年12月28日，成都农村产权交易所突然发出公告称，“原定于2010年12月29日的建设用地指标竞价会因故暂缓举行，具体交易时间另行公告。”而仅在此11天之前，成都市第一场面向市场的“地票”拍卖会刚刚火爆开场。彼时，近200家企业涌进成都农村产权交易所，参与2000亩建设用地指标的竞拍，最终成交均价高达76.47万元/亩，远远高于15万元/亩的起拍价。
　　此番突然“暂停”，原因尚不清楚。截至记者发稿前，成都市国土局、成都农村产权交易所的多个部门工作人员接受咨询时仍表示他们不清楚暂停原因，“何时能恢复交易以及政策是否会有变化，目前也都在等上级通知”。
　　据消息人士透露，中央层面对于成都“地票”交易的模式依然存在争议，本次叫停后的成都“地票”交易，其命运难料。
　　
　　突然“被叫停”
　　
　　成都“地票”交易的“被叫停”，几乎毫无征兆。成都农村产权交易所的一位工作人员告诉记者，他也是直到元旦前网站上挂出公告才知晓此事。

　　在记者咨询的多位工作人员中，仅有《建设用地指标公告》中提供的联系人王昕向记者透露，“可能是因为第一次拍卖的价格过高，（国土资源）部里面比较重视，我们正在准备相关材料向部里汇报。”2010年12月17日，成都市第一场面向市场的建设用地指标拍卖会正式开槌，推出2000亩建设用地指标，分为10亩、20亩、30亩、50亩、100亩、150亩、200亩共30个标的，起拍价为每亩15万元。引来近200家企业竞争，其中不乏万科、保利等大牌开发商。竞拍过程极为激烈，最终成交均价高达76.47万元/亩，远远高出起拍价。其中，保利连同其“马甲”企业，共抢走400亩“地票”，总价2.71亿元。
　　由于恰逢房地产调控期间，如此高的指标拍卖价格也引发了多方质疑。有观点认为，由于“地票”仅充当竞买土地的“门票”作用，这势必会推高开发商拿地成本，而最终会体现在房价上。对此，成都市国土局相关官员还公开表示，要通过加大“地票”的供应来平抑价格。原本计划中的第二场拍卖，计划供应3000亩的建设用地指标。但随后，成都的“地票”交易就被紧急叫停。据消息人士透露，直接叫停“地票”交易的是国务院办公厅。
　　据媒体报道，在首场“地票”拍卖之后的12月24日，国土资源部调研组巡视员张婉丽一行7人曾到成都市国土局，对成都的地票交易制度以及村土地综合整治机制进行调研。
　　2011年1月4日，一份名为《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》的文件由国务院办公厅下发。国土资源部在2011年的第一次部长办公会议上也对此做出部署，要求对增减挂钩试点开展情况进行全面自查、清理，并会同有关部门组织开展专项检查。据了解，本周国土资源部还将就《通知》召开新闻发布会，详细阐述。
　　上述消息人士还透露，关于城乡建设用地增减挂钩和“地票”模式，中央层面还有不同意见。“中央原则上只同意重庆的‘地票’试点，成都模式目前还很难说。”
　　
　　难题待解
　　
　　事实上，成都“地票”交易被叫停，与其背后的“城乡建设用地增减挂钩试点”息息相关。成都在试点的规模、程序和挂钩范围上，均突破了现有的政策范畴。
　　一般情况下，增减挂钩的试点，其规模有多大，都是在国土资源部每年下达的试点计划中，超出计划的就是违规。同时，试点必须遵循严格的程序，需建好新区（新的农民集中居住区），并在原来的拆旧区（农民原来的宅基地）进行土地复耕，获得国土部门的认可之后，才能拿到新增的建设用地指标，用于交易。最后，通过增减挂钩新增的建设用地指标置换的范围不能突破县域范畴。
　　在2008年汶川地震后，中央为支持成都灾后重建，给了增减挂钩方面几个特殊政策，包括建设用地指标可以跨县域流转，增减挂钩一开始就获得指标交易的收入用于灾民新居建设，不需要经历拆旧建新并经过验收这一完整周期。
　　当时，国土资源部、四川省、成都市三方签订协议，成都下辖的都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市、大邑县五市县节约的建设用地，可由成都市国土局以每亩15万元的价格收购储备。在此后3年时间内，成都增减挂钩项目迅速放量增长。截至目前，全市累计完成土地整理与增减挂钩项目192个，新增耕地24万亩。
　　因而，成都的“地票”交易，只需要在成都市国土资源局立项即可，更重要的是，“地票”交易额范围突破了县域之内置换的原则。据成都农交所的公告显示，竞得的建设用地指标可用于参加成都市（包括中心城区以及二、三圈层各区县）的国有经营性建设用地使用权竞买的“持证准入”。记者还了解到，以上这些在地震期间独享的土地优惠政策在2010年底已经到期，成都市国土部门正在向国土资源部争取，希望能延续一些优惠政策。
　　业内人士认为，从第一次高价成交的“地票”来看，开发商只有用于中心城区土地的开发才能有收益。
　　房地产高级经济师章林晓也指出，无论是政府从土地财政的角度，还是开发商从商业利益的角度，指标将会更多被用于大城市、中心城区的建设用地扩张上，反而不利于城乡统筹的长远发展。
　　而另外的观点认为，在更大范围内让农村建设用地与城市建设用地“互联互通”，不仅利于城乡建设用地资源更合理的配置，也有利于农民更多分享级差地租带来的收益。
　　对此，章林晓则担忧，在现有的制度、法律等基础都不具备的情况下，仓促推进农村土地的资本化，反而会给农民带来更大的损失。“在资本如此强势、不受节制的情况下，农村土地一旦被盘活，就是农民失去土地之日。”章林晓告诉记者，此举极可能重蹈当年“国企改制”的覆辙。
　　问题的关键依然在于，如何在推进城市化与保护农民利益之间找到现实平衡点？专家建议，需要将政府主导型的农村集体建设用地集中流转模式，转化为以充分自我组织化的农民为交易主体、充分发育的市场为操作平台的常态流转模式，才能找到出路。