改善保值型需求带动量价齐升

北京二手房年底“翘尾”
　　
　　■中国房地产报 记者  鞠晓波  北京报道

　　北京二手房交易在2010年收官之际上演翘尾行情。
　　伟业我爱我家市场研究中心预计，12月份，北京二手房成交将达到18000套以上，这也将创下4月份宏观调控以来二手房单月交易量的新高。价格方面，二手房均价早在11月份便刷新了历史高点，预计12月二手房均价将达到23400元/平方米，创下全年新高。
　　多位分析人士表示，北京二手房在2010年收官之时翘尾，主要原因是调控效果已逐步被市场消化，需求在年底集中释放。
　　根据中原地产的抽样成交调查，自2010年12月份以来，北京二手房市场中的首套刚性需求占比有所下降，而投资及改善型需求却在持续增长，基本比例是刚性需求25%、改善型需求58%、投资需求17%。
　　尽管在一系列调控政策的作用下，纯粹的楼市投资已得到一定遏制，但在中原地产三级市场部研究总监张大伟看来，由于CPI高企和股市低迷，目前释放的刚性需求和改善型需求也大都带有投资保值的成分，“毕竟投资渠道太狭窄”。
　　在这一背景下，一次性付款在北京的二手房的交易中越来越多地被使用，其比例已近7成。
　　
　　量价齐冲高
　　
　　据北京市房地产交易管理网数据显示，“4·30”调控之后，5月份的成交量下跌幅度明显，6、7月份成交维持低位，8月份成交开始上涨，9月份成交量创第一次调控后的最高值。于是在9月底深化调控，10月份成交有所下降，下降的幅度是14%。但是11月份成交反弹，达到了15896套，环比10月份增长了23%。进入12月之后成交继续增长，截至12月28日，北京二手房12月总成交量已经达到了20429套，在今年楼市调控后再次突破2万套，预计12月份将创4月份调控以来最高成交量。
　　链家地产首席分析师张月认为，从市场反应的周期来看，第二轮调控对于市场的影响较弱，“4·30”调控经过了3个月后成交才开始逐渐反弹，但是“9·29”调控一个月之后，成交量就明显增加。对于二手房业主来说，在经历了一次调控后反弹的市场变化，“新国五条”之后反应比较冷静，没有出现恐慌性抛售的心态，而购房者也并没有急于退出市场。而且这时市场的成交主体已经是以刚性需求和改善性购房者为主，调控政策对其影响较小，成交量并没有显著的变化。由于需求强烈，在价格维持基本不变时，市场的反弹更加容易。
　　中原地产分析师表示，在近期楼市整体走强的带动下，购房人群的置业信心指数大增，在当前通胀压力空前、民众投资热情高涨，改善性需求及部分投资性需求旺盛，需求的强力支撑为市场的高位反弹提供了有力的保障。另外，在今年轨道交通和市政建设不断外延的作用下，不少先前的价格洼地摇身变为热点区域，也是成交反弹的一部分原因。
　　“刚性购房需求在年末集中释放，包括首次置业的婚房需求以及改善、保值相结合的购房需求都是二手房年末反弹的主要动力。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为。另外，年末岁首部分业主因资金周转、转换投资方式的需要，选择出售房屋，二手房市场上房源量的增多，也刺激了二手房交易量的上扬。
　　而在张大伟看来，不仅二手房，一线城市2010年12月的住宅总成交量均已呈现出全面回暖迹象，北京、上海、广州环比回升15%~20%，深圳则出现了环比72%的回升。
　　
　　一二手房倒挂？
　　
　　来自伟业我爱我家市场研究院的数据，2010年1~11月份北京全市新房成交均价19967元/平方米，二手房成交均价达到了21179元/平方米。预计2010年全年北京全市新房成交均价最高也不会超过2万元/平方米，但是二手房均价肯定将突破2.1万元/平方米。这是自2009年北京二手房成交量首次超越新房成交量以后，北京全市二手房均价也超越了一手房。
　　对此，伟业我爱我家集团研究院院长陈亮表示，以往北京的一手房与二手房价格倒挂只是发生在局部区域和特定时期，比如2009年年初的广渠门到双井地区，2010年夏季的望京地区。原因主要是开发商面临资金压力和销售压力，降价促销或低价开盘，而同一区域的二手房业主没有降价意愿，维持原价，甚至调高报价，根本上是一手房与二手房定价原理上的差异所致。
　　“但这次北京全市二手房均价超过一手房，则是市场发展阶段和城市发展布局所造成的。”陈亮说，“由于目前北京周边卫星城和新兴组团的崛起，90%的新开楼盘项目散布于五环以外，而二手房80%的交易都集中于四环内，新盘交易越来越郊区化，而二手房市场相对集中于城市核心区域，这使得最终全市二手房交易均价高于新房。”此外，2010年这一政策调控之年，楼市调控对新房市场的影响相对要大于二手房市场。在以自住型购房为主的时代，二手房的地段优势、配套优势和现房优势，使得二手房的刚性需求更加旺盛。
　　张大伟对于一手房与二手房倒挂的相关数据并不认可，但并不否认二手房成为市场绝对主力。他认为，二手房市场只在5至6月份有些冷淡，后来一直呈上涨的态势。12月上半月北京虽然出现了商品房的集中供应潮，但除了长阳半岛等少数项目因为房源总价较低能被购房者接受，其他部分项目并未如期开盘或者标价过高惜售，这也促进了12月二手房价格的上涨。

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北京二手房交易量全国第一
　　
　　北京二手房成交量超过上海成为全国第一，截至2010年12月30日，北京2010年二手住宅成交量已达17.2万套，而同期上海仅为14.5万套。这也是北京二手住宅成交量首次超越上海，居全国之首。
　　作为一线城市，北京、上海、广州和深圳，一手房和二手房市场都供不应求。但在二手房年销售总量方面，北京始终没有其他城市多。
　　去年，北京和上海的二手房年销量均突破20万套，分别达21.4万套和29.8万套。
　　今年，在房产新政的影响下，两城市二手房年销量均跌入20万套以内，但北京超越了上海，成为全国第一。
　　有机构分析，北京的存量房数量大，加上过去20多年的商品房集中建设，形成了500万套存量房的蓄水池，潜在房源量大。近几年，首都经济高速增长，周边卫星城、新区开发建设迅猛，城市常住人口增加，需求十分旺盛。
　　有数据显示，2010年1~11月北京一手住宅供应为7.4万套，同比下降7.3%，供应缩减使得部分一手住宅需求转移至二手住宅市场，导致二手住宅成交量明显增加，为实现超越增添了“砝码”。