赵卫东：限外通知或有下文
　　
　　■中国房地产报 记者  刘关  北京报道
　　
　　2010年年底，商务部官方网站发布《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》（下称《通知》）称，将进一步加强对并购、股权出资等方式新设或增资的房地产项目的审批监管和数据审核。这是在“171号”文件（即2007年《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》）以及“50号”文件（即《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》）等之后又一新的限外投资楼市措施。
　　那么，从法律法规的角度而言，《通知》的具体影响如何？为此，本报记者采访了北京振邦律师事务所律师赵卫东。
　　中国房地产报：《通知》中主要提到了6条限外令，与先前的“171号”文件相比，你认为加大了哪些方面的限制力度？
　　赵卫东：《通知》是对“171号”文件的加强和完善，进一步强化了对外资涉足房地产企业的管理和控制，主要在三个方面：一是强调了土地文件的完整性，并初步明确了完整性的内容，特别明确了是签署的国有土地使用权出让合同，而不是此前的预约出让/购买协议；二是明确禁止套利行为，通过对投资公司的严厉限制，打击外资对境内房地产的炒作；三是增加了对以返程投资方式设立境内房地产企业的控制。
　　中国房地产报：《通知》中提到，“进一步加强对并购、股权出资等方式新设/增资的房地产项目的审批监管和数据审核”。一般而言，先前对于这种方式的投资会走怎样的流程？《通知》出来后，可能加强的审批监管以及数据审核有哪些渠道和措施？
　　赵卫东：先前，一些境外资金投资境内房地产，主要通过股东贷款的方式进行融资。项目盈利之后，国内的项目合作伙伴直接还贷，资金可以灵活跨境运作。目前，境外企业如果要开发境内的物业，必须通过增加注册资本金的方式，并且在项目完成后才能撤资。
　　《通知》出台后，相应的细则或规范会给予配套，否则很难操作。
　　中国房地产报：《通知》中提到“严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业”，区别于“50号”文件对于返程投资的限制，此次加大了何种新领域的审核力度？一般而言，“严格审查”等字眼意味着什么？
　　赵卫东：此次加大了两个新领域的审核：一是投资类房地产企业，二是新设立房地产企业。此前“50号”文件只对并购和投资境内房地产企业做了限制，没有明确是否包含上述两个领域。《通知》的出台，实际上是在补充和堵漏。就政策调控需要而言，严格审核等字眼的意思会有不同的解释，不会有统一的含义；就本次调控，此类字眼实际上是为未来进一步政策的出台预留了空间。
　　中国房地产报：《通知》中提到“对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。”那么，对于已经持有物业的外资公司而言，卖出物业是否受到限制？
　　赵卫东：《通知》中该条的规定主要是针对套利而言的，是为了打击投机性的炒卖行为。如果是已经持有物业的外资公司出卖物业，通知并未明确如何限制，且就一般法理而言，此类行为不会受到新的限制。当然，对于套利这类模糊的词汇，必须给出明确的定义。
　　中国房地产报：《通知》中提到，“不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司”。从法律层面讲，对于已有的境内设立的外资投资性公司，是否不存在一些约束？所谓涉及房地产开发经营业务的投资性公司，一般如何界定？有无法律依据？
　　赵卫东：对于已有的境内设立的外资投资性公司，其投资范围，不是任意的，而是受到法律、法规、规章的限制，主要有《关于外商投资举办投资性公司的规定》（商务部令[2004]第22号，下称“22号”文件）和《关于外商投资举办投资性公司的补充规定》（商务部令[2006]第3号）等。
　　依照“22号”文件的规定，外商申请设立投资性公司，应当首先由省级商务主管部门审核同意后，再报商务部审查批准，即批准权在商务部；但在2009年，商务部以商资函[2009]8号（即《商务部关于下放外商投资举办投资性公司审批权限的通知》）的形式，将部分投资性公司的审批权下放，省级商务主管部门享有审批权。《通知》实际上就是将这部分下放的涉及到房地产类投资性公司的审批权回收了，从而收紧了这类公司设立的途径，但不是禁止。
　　投资性公司在“22号”文件中有明确的定义：“指外国投资者在中国以独资或与中国投资者合资的形式设立的从事直接投资的公司。公司形式为有限责任公司。”在《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规中对房地产开发经营给了定义，即“指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”但本《通知》中的房地产开发经营业务，是否与上述定义等同，应当需要进一步明确；否则，可能在操作中会产生争议，对通知的效果产生影响。
　　中国房地产报：您如何看待这一《通知》的出台，其影响将如何？
　　赵卫东：由于《通知》尚属框架性条款，尚无细节，可以说，其影响需要继续观察。再者，一般而言，北京、上海等一线城市的执行力度往往比较严格，而其他地方政府则需要看其执行力度，而且其执行力度与其招商引资压力有所关联。