发力零售物业和二线城市

华瑞信托展示资产配置灵活性

　　■中国房地产报 记者  刘关  北京报道
　　
　　爱尔兰地产巨头财富控股成功运作旗下信托上市之后，在二线城市发力零售物业的策略近来更加清晰。
　　12月末，爱尔兰最大的房地产公司财富控股集团（Treasury Holdings）旗下于新加坡交易所上市的华瑞中国地产信托（Treasury China Trust，下称“华瑞信托”）宣布，已以2.066亿元收购位于青岛和上海的两个物业。
　　华瑞信托预计，这两项收购将于2011年3月前完成。届时，这家在2010年6月刚刚由伦敦创业板转到新加坡主板上市的商业信托（Business Trust）的资产将由原来的5个，变为7个，而其管理的资产所在地也由北京、上海扩展到了二线城市，其零售物业也超过其办公物业组合，成为第一大资产配置。
　　华瑞信托最近看好中国零售物业市场的动作并不止于此，“在我们未来收购名单上还包括位于上海、青岛以及西安的购物中心。”华瑞信托首席执行官理查·戴维（Richard David）对记者表示。
　　
　　加码零售物业
　　
　　此次，华瑞信托同意以4.77亿元收购三阳置业有限公司的55%股权，后者持有青岛中央大道零售广场的100%股权。另外华瑞信托签署了一份独家但非约束谅解备忘录（即MOU），以全面收购上海一家中国物业公司，收购价为5.75亿元。
　　为替这两项交易募资，华瑞信托计划通过私下配售可转换债券筹集7950万元，而剩余的款项将用银行贷款来支付。
　　需要指出的是，这两项物业都为零售物业。这与其在新交所上市之后，华瑞信托对外界所表示的“尤其看好零售物业”颇为一致。据记者统计，若完成此2笔收购，华瑞信托资产组合中的零售物业的占比将会过半，达到58%，超过此前过半的写字楼物业组合。
　　“上海依然具有很好的消费环境，此次收购的零售物业将定位于高端奢侈品销售，这正好为华瑞信托在上海的零售物业资产包做一个很好的补充。”理查·戴维对记者表示。而对于首次涉及二线城市，华瑞信托此次收购也格外谨慎。公告显示，青岛中央大道零售广场位于青岛的CBD区域，这一物业共分4个不同主题的商业板块，其中一个板块已经完工。
　　当然，青岛仅是华瑞信托看好的二线省会城市中的一个，华瑞信托在其他地区的零售物业市场蓄势也有迹可循。
　　2010年11月，华瑞信托的管理团队财富控股地产有限公司（Treasury Holdings Real Estate Pte Ltd.）就与西安金花企业集团签署了战略合作协议。据了解，金花企业集团为西安本土民营企业，拥有内地及香港2家上市公司，资产总额达300亿元的大型企业集团。而是次双方合作投资近40亿元，拟在全国二线重点城市投资一系列购物中心，在中国打造高端百货连锁经营商业模式。
　　
　　前景与挑战
　　
　　华瑞信托并不是惟一在新交所上市的专注中国商用物业的信托。
　　与在新交所第一个以中国零售物业上市的嘉德置地旗下的“嘉茂零售中国信托”（CapitaRetail China Trust，CRCT）不同的是，华瑞信托并不是一个REITs，而是介于房地产公司和REITs之间的金融实体。与CRCT在上市之后鲜有动作相比，华瑞信托上市之后的一系列动作也向众人展示，商业信托在投资及物业开发领域较REITs更具灵活性。
　　具体而言，“REITs资产包内的所有物业必须是成熟的可收租商业物业，而商业信托产品可以包含30%的开发物业，并且可以含有不高于50%份额的住宅项目。此外，REITs内的物业不能销售，而商业信托的物业可以灵活买卖。”华瑞信托首席投资官姚蔚告诉记者。
　　不难看出，与手持成熟物业的REITs相比，华瑞信托若要维持其增长性，其管理团队与拓展物业的渠道就格外重要。
　　DTZ戴德梁行所做的一份独立估值报告就显示，截至2010年6月30日，华瑞信托组合价值同比2009年增加了6.6%至94.2亿元。
　　在渠道上，姚蔚表示，华瑞主要通过两种途径使资产获得增值，华瑞将通过持有、投资和积极管理中国的收益性商业地产项目，使租金持续上升；通过收购国内的土地及表现欠佳的资产或未完成的开发项目，对它们进行重新定位、开发和运营，提升商业地产的金融价值。
　　“我们可以灵活配比华瑞旗下的资产，如增加购物中心的投资，与战略合作伙伴一起在中国的省会城市进行商业物业的投资。”姚蔚说。
　　然而，值得注意的是，2010年年底出台的商务部《关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》（下称《通知》）中提到“进一步加强对并购、股权出资等方式新设/增资的房地产项目的审批监管和数据审核”，则无疑为华瑞信托今后依靠这一拓展模式增添了悬疑。
　　“《通知》属于框架性条款，尚无法判断其对于华瑞信托的影响。”某外资代理行投资部董事对记者分析，“在未来，华瑞信托如果继续收购二三线城市的零售物业，就要看各地招商引资的压力了。另外，各地政府是先结汇，还是先备案，也十分重要。”