公积金利率叠加执行

　　■中国房地产报 记者  徐妍  北京报道
　　
　　2010年二次加息余音未定，12月26日住建部下发《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》（下称《通知》）宣布上调公积金存贷款基准利率，这也是2010年住建部第二次伴随加息进程，快速跟进上调公积金存贷款利率。
　　2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%；当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变；五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点；五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。
　　《通知》同时规定，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。
　　据悉，本次公积金贷款利率的调整超过了2010年10月两档贷款利率上调的幅度。根据公积金贷款“次年调整”的规定，加息后第二年的1月1日起，按上一年末12月31日当天的新利率执行，包括2010年10月20日上一次加息前贷款的客户，在2011年1月1日起也将全部执行新利率，累计接受两次加息叠加。
　　
　　个贷影响有限
　　
　　尽管2010年两次公积金贷款利率上调累积，但北京中原三级地产市场研究总监张大伟表示，此举对个贷的影响有限，与加息后的同期银行存款利率相比仍有息差。本轮调整后，五年期以下（含五年）公积金贷款利率从3.50%调整为3.75%，加息后的3年期银行定期存款利率为4.15%，息差为0.4个百分点。五年期以上公积金贷款利率从4.05%调整为4.30%，加息后的5年期定存利率为4.55%，也有0.25个百分点的息差存在。
　　虽然住房公积金利率上调后还款人的月供负担增加，但相比商业贷款，公积金贷款的相对优势在此次加息反而更加明显。中原地产以北京目前夫妻双方共同申请可贷最高额度80万元为例计算，若以20年期等额本息还清，在未加息前，使用公积金贷款正常利率下的月供为4868.95元，而使用商业贷款基准利率月供为5796.25元。商业银行贷款和公积金贷款利率分别调整后，二者的月供额分别增加到4975.24元和5917.58元，前后相比，两者之间的月供差距反而从927.3元扩大到942.34元。
　　张大伟表示，相比房价从2009年～2010年上涨的现状来看，大部分购房者对包括加息和公积金利率调整考虑较少，而加息的叠加效应也还未出现。
　　不过，伟业我爱我家研究院院长陈亮则认为，这次公积金贷款利率对个贷影响的效力不会在短期内显现，但选择在年末房地产市场交易量大、市场抵御通胀避险购房意愿较强之际，对购买者心理层面的影响更明显，可以起到抑制市场上一部分保值避险型购房冲动的效果。
　　
　　凸显调控信号
　　
　　年前的商业银行贷款和公积金利率同步上调，中央财经大学金融学院教授郭田勇表示已在意料之中，货币供应量爆发促使资产升值，央行此举旨在抑制资产价格的大幅上涨，减轻通货膨胀压力。
　　郭田勇表示，住建部下文调整公积金贷款利率的快速跟进，则凸显了宏观调控政策在执行阶段的协调性和整体性，反映出现阶段宏观调控直指房地产市场的目标指向性，释放出很强的楼市调控未来或将继续收紧的信号。
　　此外，基于银行通常倾向于在年初过度放贷的情况，年末的加息，对2011年年初开发贷款、按揭贷款的发放将可能起到一定的收缩作用，这也将在一定程度上控制楼市的流动性。
　　不过，要有效管理通胀预期，除了依靠数量型工具外，还需价格型工具的配合，价格型工具亦可为数量型工具的未来使用打开空间。郭田勇表示，明年货币政策转向稳健后，价格型工具的使用还将增加，预计2011年上半年会继续加息1～2次，公积金贷款利率届时也将会随之变动。