扛旗海南保障房REITs

海航精算轻资产运营三笔账

　　■中国房地产报 记者  张晓赫  北京报道
　　
　　又一例保障房REITs申请方案浮出水面。这次，操刀的是海航置业与海南省金融办，承销商为中信证券。
　　“最终倾向的方案是在银行间市场，以海航置业在海南自有的酒店、写字楼为资产池募集资金，再将全部募集资金定向投向海南的保障房建设。”12月27日，海航置业内部人士向本报记者透露，该方案已于1个多月前上报央行，正在等待审批。
　　即使仍在等待审批，留给筹备方的时间也极为宝贵。12月上旬，海南保障房REITs的参与三方在海口召开了一个研讨会。“主要是跟省内各个相关机构的通气会，沟通一下REITs在各个环节所需要的动作与协助。”在一位参会人士看来，海南保障房REITs方案很有可能被列入开闸的第一批名单，“即使不在第一批，也肯定会在第二批，预计时间是在2011年年初。”上述海航置业内部人士表示，在积极参与并推动的各方力量中，同金融机构一样，开发商推进保障房REITs在寻求品牌光环以及报表利润之外，更看重的是轻资产化服务的综合利润回报。
　　
　　定向募集
　　
　　实际上，同所有的筹备者一样，海航置业最初也设计了央行版、证监会版两套REITs方案。
　　所谓不同版本，是指REITs的两种运作方式：一种是证监会主导的股权模式，该模式所募资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，REITs的投资者拥有这些物业对应的股权并分享物业所产生的现金流收益；第二种是央行主导的债权模式，发起者将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，再把收益权均等分割成若干份收益凭证，出售给投资者，定期派发红利。
　　海南REITs方案最终还是倾向于选择央行版本。除了证券交易市场的上市要遇到产权过户、重复征税等问题外，导致三方这一定夺的还在于两个版本对REITs资产池的不同要求。
　　“证监会版本要求发起者的资产池中要先有保障房项目或者土地，再以此募集资金；而央行版本的则可以先用其他资产募集，只要保证募集资金定向投入保障房项目就行。”上述海航置业人士解释。
　　这看似细微的差别，其影响却难一笔带过。在业内人士看来，REITs发行需要有成熟而稳定的物业保有量作为资产池，而在现阶段，且不说收益率，单是零散且供应有限的保障房体量就难以支撑大规模的保障房REITs发行。
　　“现时确实很难一下子找到比较大规模的保障房项目或者土地，因此我们还是选择在银行间市场先用自有的商业物业来充当资产池。”上述海航人士坦承。这最起码有两方面的好处，一方面用自身优质资产充当资产池可以解决投资者对保障性住房收益率不高的担忧，另一方面，央行版的权益性信托基金模式也可以避免使海航自身的优质商业物业股权流失。
　　“全是我们在海南省内的优质酒店或者写字楼。酒店将以符合政策导向的经济型、商务型为主。”海航置业人士认为这些优质资产所带来的稳定的、较高的收益率将能很好地吸引投资者，“随着银行间市场的逐步开放，现在已经有了更多的机构甚至企业参与。只要能保证6%的收益率，就会有投资者感兴趣。”对于有多大规模的资产注入，上述内部人士表示目前还不方便透露，但随即该人士进一步补充说，根据该方案设计的结构性收益权信托基金模式，资产池对社会资金的撬动作用将会超出非保障房投向的基金产品。
　　“出于支持，政策允许劣后级持有比例降低10个百分点。在方案中，我们将持有资产池中的资产的20%作为劣后级受益者，剩余80%比例将向社会募集资金作为优先级。”上述内部人士透露在常规性的结构性信托基金产品中，劣后级的底线为30%。
　　“所有的募集资金全都会投向公司后续的保障房土地或项目，基金的存续期不会低于5年。”该人士进一步表示。
　　
　　轻资产化效益
　　
　　何以用自有的优质商业地产未来现金流收益换取保障房的建设资金？相对于商品住宅开发项目动辄25%～40%的财务报表利润而言，保障房的可预期报表利润有限，这或许并不算一笔成功的买卖，但海航置业及其母公司海航集团却另有一番盘算。
　　对于海南省政府来说，海航集团是海南资金、资源并重的大户；对于广泛投资商用和工业地产等持有型物业的海航置业来说，随着这两年来不断的资本运作热身，海航集团自身对REITs也是大有觊觎。因此，当2010年REITs发行导向渐渐由原来的商用或工业地产转为以融资为主要目的的保障房时，双方的合作也是情理之中的珠联璧合。
　　对此，海南省金融办公室人士也表示，最初几乎是相互想到了对方，新的保障房REITs试点对双方都有好处。
　　“首先，是对集团的品牌增益效应。”海航置业人士认为海南REITs试点在宣传海南的同时，也同时增加了海航集团的品牌效应，尤其是近几年在集团资源整合与地产业务扩张背景下，尚未得以凸显的海航地产品牌。
　　而在品牌建设之外，所谓的保障房建设财务报表利润有限也仅是相对商业住宅开发项目而言。在通常的保障房项目中，为了提高保障房的吸引力与收益率，各地政府多在土地成本、应收税费等方面予以优惠。在重庆，更是提出了保障房土地免费划拨的方案。
　　“海南目前没有保障房土地免费划拨一说，但仍会享有政府补贴等优惠政策。并且一旦保障房开始建成，就可以在银行抵押贷款，形成更良性的循环。”上述海航置业人士表示尽管REITs前期需要沉淀一部分资金（资产池中的劣后级部分），但总体来说仍可算投入少，会撬动更多的社会资金。
　　“综合来看，对于保障房开发我们仍会保证10%以上的财务报表利润。”该人士表示所有的项目建设将由2010年新成立的海航集团控股子公司海航国际旅游岛开发建设(集团)有限公司（下称“海岛建设”）完成。此外在海航集团的规划中，海岛建设还将承担整合集团岛内的地产资源的任务。财务报表的利润已是稳利，剩下的仅仅是多寡问题，但这并不是海航集团最为关心的。通过保障房REITs实操而打通服务链，海航集团真正的账本才刚刚打开。
　　“在单纯的财务报表利润之外，集团更关注在相关链条服务上的获利，包括对基金的管理等等。”上述内部人士毫不讳言，REITs以及地产PE本身就属于高杠杆的轻资产运作模式，这些又统一在集团轻资产化的资源整合之中。
　　从成立担保公司、货币兑换公司，到成立合资的新光海航人寿保险公司，再到收购民安保险全部股权等等，频频的出手已经使海航集团在短短几年中握有银行、保险、信托、证券、担保、基金等金融全牌照。
　　这直接成就了海航集团持续深化轻资产运营的便利。根据海航内部人士介绍，依托集团强大的管理统筹平台，以地产金融为发力点，海航基金打算未来2年管理资产规模达到100亿元，而近期正在国内外加速寻找一些优质商业物用的收购机会。