南国置业“被信托”
　　
　　■中国房地产报记者  刘关  北京报道
　　
　　12月17日，南国置业（002305.SZ）发布公告，接到控股股东许晓明的通知，许晓明将其持有的公司3600万限售流通股为公司旗下武汉大本营商业管理有限公司发行的1.7亿元、期限2年的股权信托提供质押担保。
　　这也就意味着，在12月20日这一银监会要求信托公司自查地产信托业务的最后期限前，南国置业通过了业已收窄的信托融资“华容道”。“首先此次融资规模不大，其次这也与交银国际信托对于这一单的定位有关。”中信信托某不愿具名人士对记者分析说。
　　在众人艳羡的眼光中，南国置业更多呈现出来的则是竞争压力下的被动选择。从3亿元到1.98亿元，到2亿元，再到1.7亿元，今年4次信托已总计为南国置业输血达8.68亿元，甚至高于其在去年IPO的募集，这家小型商业地产公司的多番信托融资让人听到了些许弦外之音。
　　
　　密集信托
　　
　　据南国置业披露，4月其财务总监由余砚新更换为创新融资工作经验丰富的袁林。其后南国置业开始了信托市场的狂飙之旅。“目前袁林就主抓财务和融资。”一位接近南国置业人士告诉记者。
　　5月17日，南国置业通过江西国际信托股份有限公司发行2年期总额为3亿元的信托；10月27日，南国置业通过方正东亚信托有限责任公司发行2年期总额为1.98亿元的信托；11月8日，南国置业通过江西国际信托股份有限公司发行总额为2亿元、期限30个月的债权信托。结合年内最后一次信托融资于12月3日公告，不难发现南国置业后3次融资间隔时间不到一个半月。
　　“年中银监会的《信托公司净资本管理办法》以及银信合作叫停可谓地产信托的‘拐点’，加之紧随其后对于地产信托的特别提示，许多信托公司都会对地产信托业务重新思考。”上述中信信托人士为本报分析，“在此背景下，南国置业后3次融资步伐加快显示了其融资渴求。”实际上，在布局信托融资的同时，南国置业也在尝试其他方面的融资渠道。今年以来，南国置业运用质押股东限售股的方式，曾向武汉农村商业银行股份有限公司、中信银行以及中国华融资产管理公司提供3次质押担保，质押总限售股已达9800万股。
　　上述接近人士也告诉记者，“南国置业一直在寻求银行贷款之外的融资方式，与多家私募基金都有接触。但总是谈的多，合作成功的少。”
　　
　　背后图谋
　　
　　在高息信托融资的同时，南国置业也在暗暗扩充上市之初就被业内誉为“体量超小”的土地储备。
　　9月14日，南国置业公告，拟与武汉地产集团有限公司合作开发武汉市建设大道地块。该地块成交总价7.95亿元，南国置业承担43.55%的地价款。仅在2天后，9月16日，南国置业公司又竞得武汉1地块，成交价为1.23亿元。粗略计算，两次拿地南国置业总计要支付土地款高达4.7亿元。
　　一边暗暗布子图谋扩张，一边又连续高息融资，南国置业究竟意欲何为？其上市之后业绩的大幅波动正可寻出此间逻辑。
　　南国置业更多地将业绩下滑的原因归结于政策的不确定性与项目结算的周期因素。在这番“正常”的表述背后，则显现出这家体量超小的区域商业地产公司的无奈。
　　“在众多大型开发商加码商业地产的背景下，小规模商业地产商的生存环境正在恶化。对于他们而言，有的时候，扩张似乎成为惟一的路。”上述接近南国置业人士分析说。
　　而更为令人担忧的则是这种“短贷长投”模式的持续性。“虽然南国置业的开发策略是‘租售并举，以售为主’，但仍需要其商业价值逐步体现后，再销售掉这些项目。2年的信托期限与3～5年的养商期相比，其不确定性也并不弱于住宅项目。”上述中信信托人士分析说。