谈土说地

遏制地王堵不如疏
　　
　　■中国房地产报  高伟/文
　　
　　今年3月，各地地王频出，史上最严政策调控随之拉开大幕。温吞半年的土地市场进入10月后，南京、广州、杭州等地再度沸腾，土地交易屡屡爆出当地最贵地块，大有雨后春笋之势。为防止高价地块出现，国土部在临近岁末的12月19日再度出手加强土地调控，坚决抑制地价过快上涨。被誉为政策调控年的2010年，以地王始，又以地王终。
　　持续一年的政策调控信心坚决、手段严厉，可谓空前。然而调控之手尚未松懈，地王却按捺不住，不时地跳将出来。在加大供应的背景下，各地的土地出让价格在地王刺激下仍在连续走高。打完调控组合拳，却出现了“市场越调越乱、地价越调越高”的怪相。
　　“调控是暂时的，市场早晚会回到理性的一天”，这是来自业内的看法。一方面地价上涨是大势所趋，另一方面持续的宏观调控却反证了土地作为稀缺性资源的投资价值。于是，在富有冒险精神的投资者眼里，调控政策恰恰成为市场博弈的筹码。政策愈严，地王愈盛。
　　新一轮的政策要求，各地在地王出现两日内须上报上级部门。根据以往经验，国土部针对地王频出的惯常做法是：暂停热点地区高价地块入市交易。年初，在北京、海南等热点地区，都经历过“暂停”阶段，这几乎成了遏制地王的一个杀手锏。
　　暂停热点地块入市，在短期内的确可遏制地王，但并没有降低市场预期。事实证明，一旦闸门松开，地王又会踊跃而出。北京CBD核心区中服地块经过一摁再摁之后，最后跳出的仍然是地王。而暂停土地交易这种等同于减少市场供应收紧地根的做法，却在根本上背离了抑制房价过快上涨的长远目标，无异于饮鸩止渴。
　　岁末年初，各地土地市场迎来集中放量，往往也是地王活跃之时。对此，有人寄望明年“更加严厉”的调控政策。但先不论下一轮调控何时出现，在不断经历“史上最严厉”之后，“更加严厉”对地王又能发挥多少震慑作用？
　　土地出让制度的完善是“十二五”期间的一项重要工作，针对地王的政策调控也进入一个新的博弈阶段。在内需不足、流动性过剩的大环境下，依靠一两剂猛药并不能包治百病。要避免地王频繁出现，一方面需要保证土地供应总量，合理调整供地节奏，优化供地结构，同时落实针对囤地、炒地的处置措施。另一方面，则应当减少当前市场调控的行政色彩，期待市场之手自我调节并最终回归理性。遏制地王，堵不如疏。