金地瑞银美元基金扩容
　　
　　■中国房地产报 记者  张晓赫  北京报道
　　
　　国内首只开发商主导的美元基金刚刚完成了首次扩容。
　　金地集团旗下私募基金管理公司稳盛投资首席执行官吴涛表示，11月底，金地与瑞银共同发起的美元基金已经完成了第二期募集，从而使基金规模扩容至2亿美元。
　　另据吴涛介绍，基金目前仅完成4500万美元的投资。“目前已经有投资项目进入洽谈尾声，未来不排除与金地共同拿地或收购其他公司股权等投资方式。”吴涛表示，作为5年期的股权投资基金，稳盛投资还有充裕的时间来进行项目的筛选与储备，第三期的扩容将在明年上半年择机进行。
　　
　　扩容
　　
　　2007年金地和瑞银开始接触；2008年初定下盟约一起建立房地产投资平台，投资中国一线及部分二线城市的住宅开发项目；2009年7月成立共同持股的稳盛投资资产管理公司，今年3月31日，首期1.25亿美元募集成功，成为国内第一家开发商主导的外币地产基金。
　　在整个2010年地产PE大发展的强劲态势下，金地美元基金的乘胜扩容也是在市场意料之中。只是，相对于多数地产PE筹备的步履蹒跚，金地的此次扩容却表现得尤为轻松。
　　由于今年宏观调控对银行信贷、资本市场再融资等渠道的堵截，越来越多的地产商在资金困顿之余，也开始将融资结构的改善升级为战略。在这一需求促发的敏感嗅觉下，各路江湖人马的PE基金开始突击上位。
　　这些地产PE的操刀者，既包含出身地产行业、自立门户的苏鑫、章华、张民耕等人，也包含了金融机构科班出身的河山国际资本的曹少山，更少不了以地产商身份参与的金地集团、复地集团等一线房企，数十只人民币、外币基金争相布局。
　　但这些PE的筹备与募集并不轻松。“在说服投资方面步履维艰，一方面是缺乏品牌，另一方面也缺乏成熟的投资者。”一位私募基金合伙人表示。
　　对比之下，在挺过了金融危机后，金地瑞银的美元基金却顺风顺水。借助瑞银强大的国际分销渠道，该基金的二次扩容迎来了荷兰大型养老金机构PGGM 7500万美元的投资承诺。这是该机构进入中国房地产市场的处女秀。此前PGGM曾表示希望分享新兴市场的增长红利。
　　“海外机构，尤其是养老资金是很成熟并且稳定的投资人，能够投资我们，一方面是我们的基金模式更符合国际标准，另一方面也说明了他们对中国房地产市场的信心以及对我们管理能力的认同。”吴涛表示募集资金将主要投向一线城市以及二线城市的住宅开发市场。
　　但在一边倒的人民币升值预期以及海外资金对中国房地产市场回报不菲的要价声中，有部分声音开始揣测地产调控下外币基金的机会主义。
　　进入下半年，新兴市场的升值压力连同欧美等地区持续的宽松货币政策，不断引诱海外资金进入中国。即使“池子”都难以解决市场对热钱涌入，继而进入房地产、股市的担忧。
　　“实际上不存在时机选择问题，从2008年开始，不管国内行业环境如何，我们一直有计划地推进美元基金，这是5年的长期股权投资，而非快进快出的热钱，因此人民币升值的影响会降到很低。”而对于投资者的回报要求，吴涛表示因为基金为股权投资，同股同权，共担风险，并不会承诺投资回报。“未来的投资回报，主要是基于未来市场的发展与判断。”
　　
　　投资
　　
　　更大的争议来自于市场对开发商主导基金独立性的质疑。相对于独立金融公司成立的地产基金，开发商必须要在投融资的双重身份间作出取舍，以此来保证投资者的利益。
　　金地集团方面的资料显示，金地美元基金首期募集的1.25亿美元，目前已完成4500万美元的投资。而投资标的均为金地集团的自身项目。
　　“项目都在东北地区，收益不便透露，只能说从目前的销售状况来看，证明我们的投资非常正确。”稳盛投资内部人士透露道。
　　投自身集团的项目，这是否瓜田李下？“并没有规定只投金地或者不投金地，我们所有的投资项目都是要经过投资人表决同意的。”吴涛表示稳盛投资的定位是代表投资者利益的私募基金管理公司，这一点很明确。
　　尽管如此，避嫌的动作依然要做。
　　一方面，为了建立更加规范、独立的软硬件管理环境，稳盛投资内部人士表示，按照瑞银的管理要求，稳盛投资的美元基金团队即将与私募基金公司其他团队分隔。
　　另一方面，在未来投资上，吴涛表示未来会尽量避免从金地的资产负债表里去买项目，要加大非金地操盘项目的投资比例，并最终达到30%～40%。
　　但这种加大非金地项目投资的表述仍是充满操作技巧。“将来我们会更多地与金地共同投资，拿地，而不是简单从金地买项目。”吴涛进一步解释，“从项目最早就开始一同进入，这样就不存在投资金地一说，因为在拿地阶段，很难保证项目会花落谁家。”“我们将着重从土地价格、管理能力、企业规模三方面进行筛选。由于金地本身的地产专业出身，在项目筛选方面投资者仍是比较放心。”吴涛表示目前已经有些投资项目进入实操期，相关信息将陆续发布。