林晓章回

对“地王”不必反应过度

　　■中国房地产报 章林晓
　　
　　12月19日，国土部发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，引起了业内外强烈反响。大家关注的焦点是，对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，要求在2个工作日内上报国土部。
　　该通知出台的背后，是全国“地王”的普遍胎动。据媒体报道，11月以来，10个主要城市土地整体溢价水平呈高位态势，广州、杭州、深圳、武汉溢价率均高于50%，其中广州最高，为80%。12月，全国多个城市再次出现“地王”争夺，总价或单价“地王”频出，房价再度面临飙升的压力。
　　对国土部此举，有人认为相当及时，这应该是房地产调控再度收紧的信号，新一轮调控将拉开序幕。也有人认为此举无非是又一次“狼来了”，因为该政策缺乏执行力，溢价超过50%需上报的规定，可通过提高土地招拍挂的底价来予以规避。
　　仅就溢价超过50%需上报的规定来说，地方政府当然可以通过调高土地招拍挂的底价来规避这个政策，但是，如果这个通知真的是新一轮调控的先导，那么，国土部也完全可以再发通知再出新政，来反制地方政府对调控的规避。但问题的关键就在于，对“地王”有必要如此大动干戈吗？
　　不论是“地王”，还是高溢价率的出现，都是多种因素综合作用的结果，这其中既包含有非正常因素，也包含正常因素。譬如城市优质地块，由于其区位条件十分优越，其总价或单价“地王”的出现，是十分正常的。如果优质地块拍卖不出相应的高价，这才反而是不正常的。
　　又譬如高溢价率，在正常情况下，更多反映的是政府与房地产开发商对房地产市场前景的判断差异；当开发商相对于地方政府对房地产市场前景的判断更加乐观时，反映出的往往是高溢价率，而当地方政府相对于开发商对房地产市场前景的判断更加乐观时，反映出的往往是低溢价率，甚至是土地的流拍。
　　“地王”也好，高溢价率也罢，这只是开发商有别于政府对房地产市场前景判断的风向标。如果去控制“地王”，去控制高溢价率，最后的结果又将如何呢？
　　房地产市场是由两个相对独立的市场，即土地市场和房屋市场构成的。土地市场的卖方，虽然表现形式各异，但归根到底是各地方政府，而土地市场的买方，由于居民不能自行购地建房，主要是各开发商。
　　由于城市土地特别是优质地块供应缺乏弹性，在短期内很难一下子提高，而在资金流动性充裕的条件下，大量的资金极易进入房地产开发领域。从价格理论可以知道，在供给存在短缺而价格又不能上升的情况下，只有三种办法可以解决供不应求的矛盾：一是分配制；二是排队制；三是黑市。
　　不论是经济理论，还是现实经济活动，都早已证明价格限制是无效率的，既不能真正降低价格，也不能给购买者带去优惠，惟一获利的，只是那些借权力寻租的人。退一步说，如果成功实施了土地价格的限制，而且分配土地的人又全都是大公无私的人，情况又会如何呢？
　　影响土地价格的，是土地的供应和需求；影响房子价格的，是房子的供应和需求。因此，即便成功实施了土地价格的限制，但要将这种政策效果延伸，真正“泽被”到购房者，不难知道，还得对房价也实行限制，而且，对房价实行限制还远远不够，还得对购房者作出筛选，并且禁止房子的转卖。否则，政府在土地上所作出的牺牲，极有可能进了投机购房者的腰包。
　　土地出让是房地产开发的基础和前提，在土地出让环节对地价实施控制，势必对房地产开发交易相关的整个链条实行价格控制。此时，房地产市场还会是真正意义上的房地产市场吗？
　　“地王”是市场的产物，市场参与各方没必要对此反应过度。国土部要求各地上报“地王”，应该只是出于对“地王”产生原因的宏观把握，不应是试图以行政的手段去控制地价。业内外对国土部有关“地王”的规定，也没必要如惊弓之鸟。