谈土说地
　　自然人拿地不是一个人在战斗

　　■中国房地产报  高伟/文

　　除了地产大鳄、普通房企及联合体外，自然人拿地正日渐活跃。对于自然人拿地，除了其扑朔迷离的背景外，业界更多的则是担心与质疑：不具备相关资质的自然人如何完成颇具专业难度的土地后期开发？涌入土地市场的这些神秘资金是否会成为撬动地价的一股暗流？
　　吴炎成，前不久刷新南昌地王纪录的一个自然人。他的壮举是：以1335万元/亩的价格力压江西金发房地产开发有限公司、中国人寿保险股份有限公司江西省分公司等5家开发商，夺下一商业地块，溢价率超过200%。
　　拍卖会结束，吴炎成笑逐颜开。与土地争夺战中企业之间的角逐相比，个人与企业的较量似乎更具看点。同样是自然人拿地，这样的场景在其他城市并不鲜见。
　　今年4月，浙商楼志明以6.1亿元拿下无锡红梅市场地块；6月，福州成功拍卖6幅地块，有3幅被个人竞得；7月，北京下半年土地首拍落槌，海淀清河一宗商业金融项目用被自然人王中海竞得；8月，在厦门的一场土地拍卖会上，一幅位于集美区的地块被自然人赵龙民以底价拿下……
　　自然人拿地的合法性毋庸置疑。国务院颁发的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明确规定：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
　　目前，自然人拿地主要集中于二三线城市，由于所需资金相对不多，且大多数情况下对资质没有太多要求。在自然人拿地活跃的南方省份，有的是获得资金后来不及成立企业，所以索性就以个人身份拿地。
　　有这样一种说法：自然人拿地最大的好处在于，个人事先一般不会与政府进行沟通，所以竞拍者在拿地价格上完全平等。这种观点认为，提倡阳光交易的土地市场屡屡发生“内定”、“量身定做”事件，自然人拿地因而成为投射到土地交易平台上的一缕阳光。
　　但无论是企业还是自然人拿地，土地最终开发成什么样的产品才是最重要的。在这方面，业内针对自然人的质疑从未停止：既然个人不具备房地产开发资质，那么拿地后怎么做？
　　一般来说，拿地后两年内必须成立开发公司。有些地方在时间限制上则更为严格，要求一年内必须动工。
　　自然人拿地之后的运作，不外乎有三种情况。
　　第一种情况，一些房地产企业为避免与竞争对手恶性竞拍，穿上个人身份的“马甲”举牌拿地。今年8月，在厦门土地市场取得集美地块的赵龙民，另一个身份即为厦门百利达集团有限公司总经理。他以个人身份拿地，也可认为是厦门百利达集团有意进军房地产行业。
　　第二种情况，自然人以个人身份拿地后，再以入股等方式成立开发公司，演变成企业行为。尽管国家相关规定允许个人拿地，但土地后期开发动辄上亿元的资金一般人根本无法承担，因此自然人拿地的背后，要么其背后早就站着一个企业，要么最终会成立企业。
　　此外，还有一种情况，即自然人获得土地后根本无意于后期开发，而是转手卖给其他企业，在一路看涨的土地市场利用时间差实现投资收益。对于这部分拿地的自然人，也被称为“游资炒地”的民间实业资本。
　　对地方政府而言，竞拍者无论是企业还是个人，土地能够顺利出让即达到目的。对拿地者个人而言，无论是持续开发还是短期投资，在追求利润最大化面前和其他企业并无二致。但是对房地产市场而言，“游资炒地”在一定程度上拉动了地价、房价上涨。
　　目前，我国加大了对房地产企业投融资渠道的监管力度。在当前环境下，针对投机土地的国内民间资本，我们也应有所警惕。