拿地者说

田汉：应对调控不留存货
　　
　　■中国房地产报 记者  兰亚红  北京报道
　　
　　作为北京一家中型房地产开发企业的代表，2006年，京汉置业集团率先进入河北香河拿地，成为第一个进入香河的北京开发商。如今，万科、万通、五矿、富力、绿地等企业也陆续涌入。
　　京汉置业为何有此超前的战略眼光？在“首都圈城市群”概念出炉之际，本报记者专访了京汉置业集团董事局主席田汉，其对京汉的拿地策略和发展战略进行了详细阐述。
　　
　　拿地先看市场走势
　　
　　中国房地产报：当前中小型房企在北京拿地很难，特别是调控后，楼市销售下滑导致回款量下降，银行贷不出款导致融资受限，这对于中小型房企来说，拿地更是雪上加霜。京汉如何应对当前的房地产市场调控？
　　田汉：京汉这两年对房地产市场形势的把握还是比较准的。我们从去年春节前后就确定了所有的现货要出货，不留存货。紧跟着我们又接了两个土地一级开发项目，由政府投资，我们来运作，这对集团应对调控起到了非常好的作用。所以说，京汉几乎没有受到调控大的影响。
　　中国房地产报：现在的一二线城市，在市场上拿地的大多数是上市房企和国企，中小型房企很难拿到地。你怎么看待国企在调控下还高价拿地？
　　田汉：拿地的永远是那些大企业，不管调控也好，不调控也好；房地产市场火也好，不火也好。上市公司融资渠道宽，可以不计代价拿地。因为上市公司后边有股民在追，如果业绩上不去，股价就会下跌。所以，上市公司不管什么时候，都要拿地，保证业绩持续增长。
　　我们和上市公司以及国企相比有根本性的区别。我们比较谨慎、理性，地价高出测算就不拿了。我们不会看两年以后，就看两年以内的房地产市场走势。如果两年以内房地产市场是增长的，我们就拿这块地，不会看两年以后怎么样。
　　另外一个就是资金的原因。民营企业无法与大企业竞争，因为资金量没那么大，融资渠道没那么宽。我们得根据自身实力、房地产市场趋势来拿地。
　　对中小房地产企业来讲，大多是靠销售额来补充现金流。我们寻找像石景山衙门口一级开发这样的机会，有这样的机会我们就拿，就能发展。
　　
　　筛出目标城市
　　
　　中国房地产报：京汉制定了“婚房”的品牌发展战略，这对于京汉未来的发展有何益处？
　　田汉：根据未来房地产长期发展的趋势判断，我们认为房地产市场是细分的。将来的房地产市场一定细分到投资商、土地开发商、房产开发商、销售商，所以我们调整了自己的战略。
　　对于还没结婚或刚结婚的群体，还没有一个房地产商来专门做这个产品。我们在整个房地产链条里，找到“婚房”，把它做精做细，能够充分挖掘消费者的需求。利用5~10年的时间把这个产品做到业界5~10强，这是我们的目标。可能在综合实力上，我们比不过上市公司，但这个婚房产品，我们可以做成业界最好的。
　　中国房地产报：“婚房”产品针对的购房者主要是年轻人。这在拿地的选择上有何要求？京汉未来会选择哪些城市进行拓展？
　　田汉：婚房产品适合在城市的中心或城市轨道交通的沿线进行开发。所有环渤海三四线以上的城市资料我们集团都有，包括城市的房价、房地产市场每年的开竣工量、人口状况、经济条件、经济发展水平等。我们会进行“筛箩”，筛出目标城市，再筛出重点城市。
　　京汉未来拿地的中心在环渤海区域，但也不排除之外的城市，比如太原。如果有了好的机会，既适合我们的战略，又能实现好的现金流，我们肯定拿地。
　　
　　看好京津线周边
　　
　　中国房地产报：北京近期土地挂牌上市设立了价格上限，报价达到上限的多个开发商，将靠投报配建租赁房的面积大小决出最终竞得者。对此你如何来看？有迹象显示，上海、北京等地捆绑保障房出让土地可能成为常态，对此如何看待？
　　田汉：这个政策从积极方面讲，加快了保障性住房的建设进程，从一定程度上对抑制房价过快上涨有积极的推动作用，加大了中低收入人群的住房供给。从消极方面讲，这种政策有些急功近利，实际上是把政府应该承担的责任转嫁给了房产商。
　　最大的问题是，这将为以后的社区管理欠下一笔巨债。原因是保障性住房与商品房混合，给将来的物业管理带来极大难度。试想同样一个小区，出现不一样的收费，不一样的服务质量，不一样的生活质量，甚至连生活垃圾都不一样，会造成什么结果？不利于社区的和谐建设。除非政府无限期地对保障性住房进行物业补贴，这个欠账不是一个小数字，可能这届政府看不到，但下一届一定会为此付出代价。
　　我个人建议，还是应该由政府拿出部分商业地块的土地溢价收入，由政府主导集中建设保障房，便于管理，同时有利于和谐社区的建设。
　　中国房地产报：如何看待“首都圈城市群”概念？对此有何期待？
　　田汉：我对首都圈是比较感兴趣的。随着城市化建设，首都圈的范围越来越大，市场潜力也会越来越大，同时城市中心外移。城市中心的外移会减轻北京的压力，也必将给这些过去偏远的区域带来发展空间。
　　未来北京六环以外的房地产市场将会有很大升值空间。最近河北省和北京也在洽商北京周边燕郊、廊坊的发展和交通规划，这些区域我也比较看好，特别是京津线周边区域。