荣盛泰发：做基金关键在团队
　　
　　■中国房地产报 记者  刘关  北京报道
　　
　　当地产公司成立基金管理公司成为一种风潮后，荣盛发展（002146.SZ）也不甘落后。日前，荣盛发展旗下的荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司（下称“荣盛泰发基金”）已进入正轨。12月14日，荣盛泰发基金董事总经理章华对本报记者表示，荣盛泰发基金涵盖人民币、外币两大类基金，其募集已经初具规模。
　　中国房地产报：作为一家上市房企，荣盛发展做地产基金的原因是什么？
　　章华：现在成立地产基金管理公司具有可行性和现实意义：
　　首先，房地产基金行业将会成为未来发展迅猛的领域。具体来说，国内地产公司以前以银行信贷作为公司融资的主流，股权融资多局限于公司之间。目前，民间闲散资金较多，而投资渠道却有限。随着2007年《有限合伙企业法》的出台以及地方相关法规的完善，成立地产基金有一定的机会。
　　第二，荣盛发展成立房地产基金管理公司也是出于战略上的考虑。对于房地产企业自身，做地产基金的贡献可以显现在调节报表上。一般而言，如果房企的负债率超过70%~80%，无论从企业自身看待风险还是从外界来看，再融资都会存在一定的困难。依靠基金渠道获得的股权类融资是放在少数股东权益这一细项之下。也就是说，基金的股权融资进来，相当于净资产增加，负债率下降，而且可以增大财务杠杆规模。
　　此外，股权类的资金进入项目也比较灵活，可以在任何阶段，而不是如同银行贷款要求在“四证”齐全以及自有资金一定占比的阶段进入。
　　中国房地产报：你能介绍一下荣盛泰发基金的业务范畴吗？
　　章华：荣盛泰发基金业务主要涵盖境内外房地产基金管理、结构化投资咨询、未上市房地产相关企业股权投资、房地产相关企业收购和兼并投资等四大领域。其中，基金管理领域是荣盛泰发基金的核心业务，投资领域主要包括住宅项目开发投资基金、持有型物业基金、夹层融资、一二级联动开发以及城市综合体开发。
　　中国房地产报：在基金管理领域，重点业务领域是什么？泰发基金如何看待其他投资领域？相应地，对基金的IRR（内部收益率）有何预期？
　　章华：基金管理中的住宅项目是我们关注的重点，这也是我们认为适合目前多数投资人的投资领域。相较商业地产类项目，住宅尤其是符合国家政策的保障性住房或者国家鼓励的住宅产品，一般投资周期比较短，大约2～3年，而且容易退出，比如说三线城市的住宅项目。这种“快进快出”的项目与投资人目前的投资需求是相匹配的，也可以培养投资人对于我们的忠诚度。依据项目的不同，IRR可以做到15%~30%之间。
　　至于在一二级联动以及城市综合体开发这些领域进行投资，我们更多地还是审慎看待一些投资机会，“可遇不可求”的味道更足。因为这两个投资领域的投资周期一般长于5年。对于刚刚起步的地产基金而言，不适合给投资人太长的投资等待期。但是，这两大领域，由于城市化进程的需要往往有很多好的机会。我们也会审慎分析，不能错过。
　　中国房地产报：目前荣盛泰发基金募集的进展情况如何？主要选用了哪些融资渠道？
　　章华：目前，境内外基金都在募集过程中，包括外币基金和人民币基金都在进行中。其中，有两家境外合作伙伴已经到了草拟合同的阶段。此外，我们与一些其他机构协同搭建几个基金的平台也在进行过程中。
　　在融资渠道上，我们更为看好人民币基金。募集渠道以及合作伙伴除了业内常提及的信托、银行以及第三方理财领域等，我们还会和众多机构包括投行、保险公司、金融混业平台等进行合作。
　　中国房地产报：在荣盛泰发基金所投资的项目中，荣盛发展的项目会占多少比例？基金设立了怎样的运作模式以确保基金管理人的独立性和投资价值理念？
　　章华：我们对于荣盛发展的项目占比并没有一个特别的要求。荣盛泰发基金都会对拟投资项目进行审慎而独立的筛选。我们有一定系统性的投资标准，超出标准，我们就不会投资。因此，在每一次投资行为中，我们希望通过如下的设计形成一个共享风险投资体系，以规避操作风险。
　　首先，我们会以参股的方式进入到项目，并在董事会层面拥有一票否决权；第二，在合作过程中，我们对投资项目进行全程运营监控，会派驻财务以及成本等关键岗位人员；第三，我们会和项目合作方就项目收入、成本以及进度等三个重要领域进行讨论。如果这三个点基本确立，项目收益就不会有太大偏差。此外，我们还会对这三个点设立相应的风险规避机制。
　　中国房地产报：你认为荣盛泰发基金的特点是什么？
　　章华：地产基金属于新生事物，因此团队以及其所确定的初始模式就甚为重要。荣盛泰发基金管理团队基本来自大型房企以及金融机构，都具有持续的房地产行业的投资运营经验和国内房地产开发与投资管理经验，善于挖掘开发项目潜在价值，并对项目拥有强有力的全程管控能力。其次，我们团队内地产、金融、法律等各方面的人才已经形成了良好的互补；第三，由于团队已经具有持续的投资经验，因此在金融以及投资方面拥有了具有竞争力的资源。