开发商扛价购房者“买单”

　　■中国房地产报 记者  鞠晓波  北京报道
　　
　　9·29新政后，11月末的北京楼市再次出现类似9月份的反弹苗头，新房、二手房成交量双双出现了大幅增长，调控压力前所未见。专家分析，一些优质项目、高价热销项目带动了整体量价的提升。
　　北京市房地产交易管理网数据显示，11月北京楼市期房住宅总成交量达到了10107套，继9月以后调控期再次突破万套，环比10月增长了46.6%。而房地产住宅合计成交为11230套，环比10月增长了46.2%。11月预售房源的均价达到了23629元/平方米，环比10月同期的21640元/平方米出现了9.2%的上涨。这也使得11月份的商品房市场出现了结构性的上涨。
　　
　　供量、通胀成反弹主因
　　
　　价量双涨的局面，缘何在新四条出台后再次出现？
　　北京大学房地产研究所所长陈国强分析，成交量的上升与近期供量增加有直接关系，另外当前的通胀现状也是重要因素之一。而成交价格的上涨，与部分高端楼盘成交上升的结构性变化有关。
　　11月份，楼盘供应项目明显增加，单价3万元以上项目达到了10个。一些高端热销项目带动了整体成交均价的大幅提升。根据北京市房地产交易管理网统计数据显示，11月成交的单价3万元以上项目明显增加，其中均价31490元/平方米的学府树家园签约144套，均价30289元/平方米的大成郡签约了183套，均价36895元/平方米的倚景园签约了60套。
　　此前通州京贸国际城项目大降7000元/平方米的消息并没有引起多数开发商的效仿，大多保持价格平稳，但也有部分项目暗里涨价的情况。
　　新一轮调控从9月29日开始，而此后北京取得预售许可证的项目合计有62个，其中在今年内有过2次以上预售许可证记录的项目为23个。这里面价格相比之前还涨的项目达到了16个，占总量的70%以上。除新里苑、京贸国际城等项目价格有明显下调外，大部分价格均平稳甚至上涨。
　　月底集中入市的部分项目价格涨幅明显，金隅花石苑预售均价达23000元/平方米，而6月份预售的一期成交均价为14959元/平方米；富力星光家园预售均价45000元/平方米，相比7月份实际预售均价37065元/平方米也有明显上涨；万科蓝山苑预售均价41800元/平方米，相比5月份的38597元/平方米有轻微上涨。
　　橡树湾10月均价31600元/平方米左右，11月新开盘均价达33000元/平方米，据了解，该项目尽管价格上涨，但仍然达到了很好的销售效果。
　　是何原因让开发商在此调控多发期毅然选择扛价？而购房者又愿意买单？
　　一位开发商对记者直言：“主要还是供求失衡，供量不足的矛盾在短期内很难解决。另外，与当前市场流动性过剩投资受限等也有很大关系，大部分开发商目前的销售压力不是很大。从购房者角度来讲，调控只要稍稳定后，只要价格能够接受，一些观望人群就会及时出手。”陈国强对记者表示，开发商在此时开盘，大多已做好前期的询价，看购房者能接受什么样的价格，如果能够接受之前的价位，可能就会把价格定得稍高一些。而作为购房者来讲，经过前几次调控的经验教训，对于调控已没有足够的信心。
　　
　　
　　新一轮调控呼之欲出
　　
　　今年以来，两次“大手笔”的密集调控，显示出房地产调控难度之大。住房和城乡建设部副部长仇保兴日前表示，现在中国房地产价格波动前所未有，房地产调控压力前所未有，房地产调控也遇到了前所未有的挑战。
　　“相比2006年及2008年的楼市调控，今年的调控政策可以说比之前的力度加大了许多，虽然已经执行了最严厉的政策，但是效果依然不明显。2009年以来的暴涨，使得大部分开发商的资金压力短期不会太大。”北京中原三级市场部研究总监张大伟认为，目前大多数企业还处在比较安全的经营状态，远未达到资金链断裂的危险边缘，楼市调控可以说已经到了最关键的时期。
　　预期年底市场将进入淡季，市场调控的效果进一步显现将后延至明年一季度，而目前影响市场调控的最关键因素依然是供应量是否能够明显上升。
　　谈到房地产市场调控的难点，仇保兴曾表示，在于中国城镇化发展带来的刚性需求。现在中国城镇化率还不到50%，每年大约有1500万的农民进城，住房刚性需求旺盛，所以调控难度非常大。
　　另外，民间资本投资领域过窄、全球化的热钱涌动与人民币升值预期相结合、房产持有环节税收制度缺失以及地方政府对土地财政的依赖，使得房价越高，土地价格越高，相应地，地方政府用于城市基础设施的钱就更多。用“一刀切”的办法调控房地产市场，很难有非常好的效果。
　　陈国强认为，未来市场有很大的不确定性，如果市场反弹出现，调控的执行时间会更长，力度会更大。还会有其他的行政手段来控制房价。但不可否认，未来调控的难度更大了。
　　一位不愿具名的在售项目开发商对记者表示，价量双涨的态势