“海地产”洼地解析

　　■中国房地产报记者  李红梅  薛晖  北京报道
　　
　　时值岁末，一轮高潮之后的海南地产不时传出泡沫将破的非议，一场60年不遇的暴雨直接暴露海地产硬件短板。与此同时，离岛免税政策又给海南地产注入了强心剂。海南地产市场究竟何去何从？
　　房价泡沫并不是新闻，近日中国社会科学院发布的2010年《住房绿皮书》指出，35个大中城市平均房价泡沫为29.5%。泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市中，海口排名倒数第三位，成为继乌鲁木齐、银川后泡沫指数最低城市。至于海地产泡沫将破的传言，伟业顾问海南公司（以下简称海南伟业）策划总监蒋玉雪认为，海地产一部分追涨项目并不具备优质资源的稀缺性，存在价格空洞，部分楼盘产生泡沫。“海口2007年均价为3300元/平方米，到2010年10月，均价上升到9000元/平方米，上涨了2倍，但海口房地产泡沫成分低于10%，说明海口是因城市发展，经济增长带动起房地产，并不是媒体所报道的那样泡沫将破裂。而在海南二三线资源区域高涨的房价中是存在房价泡沫的，盲目跟随资源优势地区房价导致泡沫产生。”
　　
　　海南地产全景
　　
　　据官方统计，近年来，海南超七成商品住房销往岛外。这样一个庞大的群体，却并不了解海南地产的全貌，如何全面判断海南市场找到价值洼地？
　　伟业顾问海南公司研究中心分析，在海南国际旅游岛未批复之前海南就利用自然、气候、海景、高尔夫球等资源吸引中外旅游者，房地产也随着各种旅游资源及各个区域独特的配套设施带动市场发展。
　　今年6月，国家发改委正式批复的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中，把海南共分东、西、南、北、中5部，加海洋组团，共6大组团。蒋玉雪解释，海南各组团的区位及价格差异明显，这样分布是为了更好地把区域各种特色融合在一起，利用统一规划，统一建设来把握各区域特色产业，从而避免同质化现象继续发展下去。其中，三亚湾是最南端、最成熟悉的湾区，主力产品为低密度高层、酒店式公寓、产权式酒店。一线海景公寓在24000~31000元/平方米。高端项目价格在40000~80000元/平方米，普通住宅无海景项目在20000元/平方米左右。
　　“如选择高端地产，旅游配套成熟地区，应选择三亚；倾向于城市配套及自然资源相结合，应选择海口地区；如果看重气候及性价比，则可选中部；若选择3~5年长期投资，可选西部。东线是海南目前市场主要选择区域，一线海景、气候资源及配套设施逐渐完善成为市场关注焦点，同时也是大品牌开发商规模集中地区。万宁地区成为目前海南地产的价值洼地。”据伟业顾问海南分公司研究中心分析，2010年土地市场中，海景资源土地出让仅占10%，主要集中在西部沿海地段。三亚及东部房地产重点地段海景待开发土地稀缺。
　　
　　硬件补课提升价值
　　
　　如果说，关于泡沫的争议尚无定论，而海南一场60年不遇的强降雨则直接暴露出海地产基础设施的薄弱，当然，从另一个角度看，这场暴雨必然提高国际旅游岛基础设施建设的标准。
　　暴雨的袭击后，从中央到海南省政府，再到各级政府大量投入资金，进行灾后重建工作。10月海南省投入1.2亿元抢修损毁道路，并且对其进行加固，从根本上解决公路设施的抗灾能力问题。海南省保障房建设截止到10月中旬，已开工10.68万套，占计划套数的105.8%，开工率超过100%。三亚湾景观大道整改，已进入实施阶段，预计2012年面世。
　　可谓，一场暴雨，让硬件成为海南房地产价值重要的救世主。蒋玉雪说，2010年仅是国际旅游岛批复第一年，也是发展国际旅游岛整体旅游、房地产、各项配套设施的初始年，政府预计，将在2020年才初步建成国际旅游岛。事实上，在2010年国际旅游岛建设初始年，政府已经对制约海南岛发展的交通问题进行规划及建设。比如跨海大桥的规划、东环轻轨的试运行、西环高铁筹建、琼海博鳌机场的批复、三亚凤凰岛10万吨码头建成、博鳌龙湾深水码头的确立等各项交通配套设施的完善，初步解决了制约海南岛发展的重大问题。而各地区刮起的风情小镇、主题公园、游艇码头等建设都将是发展国际旅游岛的重要配套设施。
　　
　　离岛免税盛宴
　　
　　就在泡沫、暴雨让投资者对“国际旅游岛”渐趋冷静之时，“离岛免税政策”又让投资者躁动不安起来。
　　蒋玉雪判断，2010年中国出境旅游消费达480亿美元，国人离岛免税政策如果让三分之一的境外消费转入海南消费，那么海南经济发展将进入新时期。
　　在她看来，登岛人群改变、经济结构变化等因素增加了开发商对项目品质的要求，提高项目特色，增加项目内涵，将会改变目前房地产市场的弊端，使海南重点旅游地产得到长远发展。而且国际购物中心的建立，在规划中表明未来海南施行全岛免税等计划，将带动海南商业地产的发展，改变房地产市场单一发展方向，为亚龙湾、海棠湾、龙栖湾等酒店集群的酒店业注入新活力。在未来5~10年发展中，完善的配套设施，发达的商业经济，稀缺的自然资源，为海南房地产市场进入新的发展阶段打下基础。
　　“目前海南市场投资回报最大的方面就是房价增长。”蒋玉雪表示，优质景观土地逐渐稀缺，土地供应的减少，必然带动房价的上升，投资稳定性也将不言而喻。长期投资回报方面，目前主要手段有个人承租，中介公司托管，物业公司代管，产权酒店分红等形式。三亚在10月出台限购令同时，首次对房产经纪公司也做出规定，对经纪公司的资质等问题提出要求。规范化的市场，对二手房市场、房屋租赁等方面将提供重要保障，服务形式的转变也会改变房地产市场未来发展。
　　对于后市判断，海南伟业分析，随着冬季海南传统市场旺季到来，11月机场航班增多，大量旅游者的涌入，相比淡季登岛的人群增多，并且国内金融市场的稳定，将带动一批以“刚需”为主的休闲养老客户和部分投资相对稳定于房地产业的投资者。政府利好信息的释放及传统旺季的到来，第四季度成交量相对前三季度将有平稳过渡。