三亚海棠湾7宗宅地低价待拍

　　■中国房地产报 记者   高伟  北京报道
　　
　　三亚将迎来又一轮土地盛宴。12月6日，海南省国土环境资源厅发布公告，三亚市将于近期挂牌出让7宗住宅地块，总出让面积587381平方米，起始价均为1410元/平方米（合94万元/亩）。
　　因为旅游地产而风生水起的三亚海棠湾，如今地价已动辄每亩数百万元，区域内首批高星级酒店项目即将开业。业内人士分析，此次7宗地块以如此低的价格入市，势必掀起地产大鳄在三亚的新一轮“抢地”热潮。
　　
　　业界惊呼“底价太低”
　　
　　据土地出让公告，三亚市将于12月27日、28日与31日分别出让海棠湾C9片区挂牌的7宗地块，均用于高档住宅开发，出让年限为70年。除地块竞买保证金不同以外，其他要求则颇为一致，容积率≤0.3，绿地率≥60%，建筑密度≤12%，建筑限高≤9米。挂牌出让起始价均为1410元/平方米。
　　挂牌文件显示，7宗地块中面积最大的是宗地编号为19的C9-9地块，面积137275平方米，要求保证金9677万元；最小的是15号C9-6-1地块，出让面积35749平方米，要求保证金2520万元。据了解，这7宗地块均在三亚市国土环境资源局6楼进行国有土地使用权挂牌出让。
　　公告一出，即有业内人士惊呼“底价太低”。负责7宗地块挂牌事宜的相关负责人向本报记者介绍，这些地块的起拍底价是“根据目前的土地状况并结合地区特点，经过评估确定的”，评估方为海南省三亚市不动产评估有限公司。
　　该负责人解释“低起拍价和低容积率有很大关系，但是所有7宗居住用地并不能改成别墅”。
　　对业内普遍质疑的过低起拍价的具体评估细节，以及这些地块未来的产品类型，该负责人并未过多透露。
　　一位海南当地业内观察人士告诉记者，“低起拍价不代表拍不出高价”。并举例说，今年6月海南“两个暂停”解禁后，海棠湾首次挂牌出让的C6片区D-3-11地块125.566亩国有建设用地，最终以每亩408万元的价格拍出。
　　这块拍出5.1亿元高价的地块被规划为海棠湾南区5号酒店项目。该人士表示，此次推出的7宗地块未来应该也以高档酒店项目为主，“不具备综合实力的企业很难进入该区域”，因为海棠湾的地块总体上很火热。
　　据公开资料，海棠湾地段去年以来的酒店用地评估基准价为每亩233万元。去年9月，北京某金融公司以每亩331万元拍得土地292.03亩。今年1月，新加坡仁恒集团分别以每亩281万元、每亩446万元，总价21.1亿元竞得海棠湾两块土地。
　　
　　地价分歧严重
　　
　　海南纵横投资有限公司副总经理车守辉向本报记者介绍，海棠湾地块产品类型一直以高档酒店来定位，地块很受追捧。因为，“这是业内认为受保护程度最好的一块处女地，政府在开发上很慎重”。
　　来自业内的共识是，三亚作为我国唯一的热带海滨城市，又是海南发展总体规划的重点城市。随着海南国际旅游岛的建设发展，越来越多的人开始在三亚寻求投资，三亚房价节节高涨，土地也被国内一线房企瓜分。
　　上述业内人士表示，海南地价的上涨同时也成为当地政府与企业博弈的筹码。由于国际旅游岛的地位提升，使得海南的土地市场有别于内地。但凡政府挂牌交易的土地，竞争一般都会很激烈，且最终成交价格往往是起拍价的2~3倍，竞拍者大部分都是外来企业或集团。作为一种可长期持有的资源，海南的土地被外地企业疯狂抢占已是普遍现象。
　　全国房地产经理人联盟常务理事万志兵则向记者透露，整个海南包括海棠湾地区在内，一直呈现着有价无市，有区无城的尴尬。
　　车守辉对此表示认同，他认为海棠湾地区“在做内部规划时存在一些问题，并且还有以前遗留的一些问题。有些规划并没有到位，政府在开发节奏上表现缓慢。这其中“最主要的还是利益问题”。
　　据三亚市规划局一位工作人员介绍，海棠湾的规划范围为98.78平方公里，为海南最大的开发区，海棠湾也一直是三亚的“储备地”。海棠湾开发建设是海南省“十一五”重点项目之一，也是三亚市的“一号工程”。政府的目标是力争用10年时间把海棠湾建设成为世界一流旅游度假天堂。
　　公开资料显示，海棠湾在建项目有98个，其中政府投资项目72个，社会投资项目26个，计划总投资430亿元，已完成投资约90亿元。海棠湾将规划建设滨海一线五星级以上酒店32家及二三线各类特色主题酒店38家。目前，海棠湾已有16家五星级以上酒店动工建设，计划总投资144.5亿元，预计2010~2013年陆续开业。2011年春节前，将有4家五星级酒店开业。