谈土说地
　　
　　基准地价撬不动房价
　　
　　基准地价之所以叫更新，就是因为房价变化后，基准地价才跟进调整，而不是房价随着基准地价进行变化。
　　
　　■中国房地产报  楚贵峰/文
　　
　　面粉涨价了，面包能不涨吗？
　　近日，青岛市召开七区城镇土地级别及基准地价体系建立结果听证会，拟对市内七区的土地基准价格进行上调，住宅用地的平均上调幅度在32%~241%之间。青岛市土地调查办公室相关人士表示，这是土地升值以及城市发展的需要，但接受采访的市民担心，基准地价大幅上调将进一步推高房价。
　　搜房网上的一项调查显示，高达90.3%的网友认为，上调基准地价将导致房价上涨；40.3%的网友听到这个消息后表示“心情沉重”。
　　且慢，此面粉非彼面粉。
　　
　　基准地价是跟进和追认
　　
　　要回答这个问题，我们先要了解什么是基准地价。
　　按照国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）规定，基准地价是指城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点的平均价格。
　　简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，地方政府按照不同区域和不同土地用途确定的土地平均价格。
　　国土资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发[2001]174号）等文件对于基准地价更新有着更明确的规定：各级土地行政主管部门要依照法律规定，建立和及时更新基准地价。基准地价原则上每三年更新一次，并根据市场变化，适时进行调整。
　　基准地价的主要作用为，反映土地市场中地价总体水平和变化趋势，为国家征收土地税提供依据。基准地价是对评估基准日之前一段时间地价的测算，并不是对评估基准日之后地价的预测。这也是基准地价每三年更新一次的原因。换句话说，基准地价是对评估基准日之前一段时间内的地价进行追认。
　　而土地进入市场时确定的出让底价，则是根据土地评估价、土地开发成本等具体情况，综合评估确定的，与基准地价并不是一回事。
　　在具体地块的拍卖中，基准地价甚至出让底价，并不能替代市场成交价格。商业、居住用地必须通过招标、拍卖和挂牌方式取得，具体到各个地块，有其自身的实际情况（如交通、市政配套等），因而其最终成交价格，不会直接受到基准地价的影响，而是与市场需求等多种因素有关。
　　从这个意义上来说，基准地价的调整不会对房价产生直接影响。
　　北京市国土局副局长曾赞荣也表示，房价不会因为基准地价变化而变化。他说：“基准地价之所以叫更新，就是因为房价变化后，基准地价才跟进调整，而不是房价随着基准地价进行变化。基准地价仅仅是一个参考，它只能反映某片区域的土地平均价值。”
　　
　　土地供应结构此消彼长
　　
　　有一种观点甚至认为，基准地价上调，有利于商品房价格下降！
　　时下，产业园建设遍地开花，许多地方政府片面追求GDP增长，在工业用地协议出让时，纷纷采取压低地价、甚至零地价供地，来进行招商引资，从而导致大量圈地，使许多土地闲置浪费。
　　这就出现这样一番景象：在建设用地总量控制的情况下，最终常常是工业用地、产业园用地挤占了居住、商业用地的正常需求。
　　而当基准地价调整，在居住、商业用地价格向上作大幅调整时，工业用地价格同时也会向上作大幅调整。当工业用地供地价格调高后，其需求必定会受到抑制。
　　那么，由于土地供应总量相对固定，工业用地量减少了，居住、商业用地的供地数量自然增多，以往普通购房者不得不为当地政府压低地价甚至零地价招商引资买单的现象，则可明显减少。因此，从这个角度来说，基准地价特别是工业用地基准地价调高后，反而有利于商品房价格下调。
　　再回到青岛市上调基准地价这件事，住宅用地的平均上调幅度在32%~241%之间，商业类用地的基准地价平均增幅在39%到123%之间，工业用地的平均增幅在2%到25%之间。由此观之，虽然基准地价的调整不会直接拉高房价。但由于工业用地的平均涨幅最小，依据上述土地供应结构此消彼长的原理来看，要想使商品房价格因此而下降，也并不让人乐观。