商住倒挂的背后

　　■中国房地产报  冀实/文
　　
　　自2007年国际金融危机爆发以来，我国房地产市场经历了过山车式的价格调整。伴随着房价的大起大落，房价结构也出现了明显的变化，被业内人士惊呼为商住倒挂。
　　在业内人士看来，同一小区的底商、附近区域的商业用房等，在通常情况下其价格应高于同一区域的住宅，主要因为其建筑成本高、装修豪华、配套设施齐全等，其容积率也不一定高于同质住宅。
　　2007年以前，住宅销售价格指数涨幅迅速超过非住宅销售价格指数的涨幅，但自2009年房地产市场“V”型反转以后，商业用房不仅在涨幅上落后于住宅价格，实际销售价格也已绝对低于住宅。
　　比如2009年末，北京某楼盘的住宅已全部售罄，住宅销售价格达到3万元/平方米，层高5.5米的底商价格为4万元/平方米，实际价格比住宅低30%以上。“商住倒挂”的背后存在什么样的秘密呢？
　　故事还要从房地产的基本职能说起，这不仅与国际金融危机的根源有一定的关系，还与我国房价的未来趋势有直接关系。
　　我们知道在第一产业中房地产充当生产职能，在第二产业中房地产充当载体职能，那么在第三产业中呢？
　　在工业化快速推进的同时，经济市场化在迅猛发展，服务业迅速崛起，商贸、金融、物流、交通、通讯等行业地位飙升。给我们的印象是熙熙攘攘的集贸市场、人声鼎沸的证券交易大厅、窗明几净的银行办公场所、高档豪华的百货商场、宽敞广袤的购物超市、宽阔笔直的高速公路……它们主要为人流、物流、财流以及信息流提供交易、互换、流转的渠道和场所，这就是房地产的渠道职能。
　　在第三产业崛起的情况下，房地产的渠道功能快速凸现，受区域与空间的制约越来越小，从而造成房屋越盖越高，房地产的利用效率大幅提升，集约化经营的特点更为明显。
　　截至2009年末，世界第三产业增加值占GDP的平均比重已超过60%，西方发达国家超过70%，发达国家的服务业水平已基本达到巅峰状态，这预示着服务用地的需求将开始减弱。
　　巧合的是，在发达国家服务业顶峰时期也正是信息化中期阶段，比尔·盖茨在《未来之路》一书中惊呼“一场革命开始了”。传统的交易场所、办公用楼等服务功能正在逐步弱化，交易新模式、服务新模式、流通新模式正在形成，房地产的渠道职能越来越被虚拟空间所替代。
　　在这种情况下，有些房地产渠道功能被完全替代，有些功能被部分替代，当然部分功能难以替代，但商业用房及办公楼的价值弹性不断变大。
　　这场革命正在进入前所未有的高潮，人类社会进入了信息化的时代。
　　经过30多年的技术导入阶段，信息技术催生的产业、行业和公司焕发着勃勃生机，不仅改变了生产模式、市场模式和消费模式，而且新的理论体系、经济体系和思想观念正在深入人心，表现了创造财富和重塑制度的巨大潜力。
　　在这一时期，产业资本逐渐从旧产业体系中脱离出来，旧产业衰弱得更快了；新产业已经完成基础设施改造，新经济范式明确建立起来，超越了对产业资本旺盛需求的时期。
　　一方面，新经济范式的建立，降低了服务业发展对房地产的需求；另一方面，产业资本正在大规模地转化成金融资本，将股票市场、住房价格逐步推高。当房地产的虚拟价格远远超过其实际价值时，就会引发价格下跌。
　　2007年初，美国房价出现拐点，看似生机勃勃的美国经济出现了超乎预料的次级按揭贷款危机。虽然经过注入大量流动性的救助，却没能阻挡其发展成为“百年一遇”的国际金融危机。所谓危机其实是一次制度的变革与重塑，是对长期错误积累的纠偏。
　　从纠偏的技术力量看，莫过于信息技术引发的革命。这正是成也萧何，败也萧何。科学技术带来的工业化将房地产市场推向了“坐地生金”的神坛。也正是因为科学技术的发展，网络化及数字化使房地产市场面临重大的价格调整。
　　与美国房价整体回落且住宅回落幅度较大不同，我国房价经过短暂的调整，在上涨反转中表现出了商住倒挂，这是由于所处的发展阶段不同。首先，我国经济仍然处在快速发展过程中，建设用地需求不断提高。我国年建设用地面积从2005年的17万公顷提高到2009年的32万公顷，年均增长37.6%，房地产价格总体仍在上涨过程之中。
　　其次，由于我国工业化已经接近70%——顶峰时期已经来临，因此2005～2009年工矿仓储用地在建设用地中的比例不断下降，从53%下降到41%，工业用地的价格调整在所难免，但总体规模仍然较大。2007年以来其供地价格涨幅相对偏低，但在2009年4万亿元投资的带动下，工业用地价格涨幅再次超过商服用地。
　　再者，在我国服务业崛起和网络快速发展的情况下，对房地产渠道功能的需求出现胶着状态：一方面是服务行业对房地产需求快速扩张，另一方面又被网络渠道迅速替代。
　　可以预计服务业用地将随着产业规模的扩张而增长，但是由于网络替代效应的存在，将不会出现像工业用地那样的超前发展。2005～2009年尽管服务业规模快速扩张，截至2009年末，我国服务业增加值占GDP的比重为42.6%，但是商服用地总体规模没有明显增加，而在建设用地中的比重却有所回落，商服用地价格指数涨幅较为均衡，且处于中等位置。
　　最后，更为重要的是我国正处在城镇化快速推进阶段。由于我国城镇化严重落后于工业化发展阶段，在工业化进入顶峰阶段时期城镇化刚刚进入中期阶段。2009年末我国城镇化率为46.6%，约比工业化落后26个百分点。
　　世界经验表明，城镇化率处于30%～70%之间，正是快速城镇化阶段。可以预见未来一段时间之内，我国住宅需求仍然较为旺盛。
　　因而，在金融危机影响下，我国住宅价格经过短暂调整即进入快速上扬通道，不但将工业仓储、商服用地的价格涨幅甩在后面，还出现了“商住倒挂”。
　　这样，在住宅需求量快速增加而经营性用地需求在逐步见顶情况下，势必造成工业地产、商业地产的价格与住宅地产的价格脱节，可以预计今后一段时间商用地与住宅用地的价格倒挂仍然会成为常态。
　　（作者系供职于中央某决策机构、长期研究房地产的专家）