资本动向

“洋”基金急找“土”伙伴

　　■中国房地产报  记者  刘关  北京报道
　　
　　面对如火如荼的购物中心投资热潮，曾经叱咤的外资基金如何在如今激烈的竞争中寻找机会？面对不甚熟悉的各个地域的人群，外资基金又如何将其培养成持续的上门消费者？
　　时近岁末，围绕热议近一年的“外资青睐购物中心”话题，本报记者将是否加码投资这一问题抛给他们之时，得到的都是肯定地回答。至于如何在各方力量的竞争中脱颖而出，寻求本土力量似乎成为一种可行路径。
　　据记者了解，光大控股旗下的房地产投资基金管理公司——光大安石与同昌盛业近日合资成立了资产管理顾问公司，两家共同组建的同昌盛业（北京）资产管理顾问有限公司目前已进入实质运作阶段，并于近日在重庆设立了西南地区分公司。
　　“目前在同昌盛业的帮助下我们在重庆、成都等地已开展投资或准备投资。”光大安石基金董事总经理陈宏飞对媒体表示。
　　据本报记者最新获悉，美国的一家投资管理公司安祖高顿（Angelo Gordon & Co.）也或将于近期与一本土资产管理顾问公司展开紧密合作。
　　“从2009年开始，外资基金看好购物中心的话题就不断被提及。然而，真正出手或浮出水面的投资并不多。”某外资投行人士对本报记者表示，“协同本土力量，或许是避免投资过程中出现‘硬伤’的可行途径之一。”
　　
　　借力本地机构
　　
　　据悉，光大安石原为光大亚雷。今年6月，光大控股（0165.HK)宣布，出售旗下光大亚雷房地产投资基金管理公司最多39%股权予英国安石投资（Ashmore Investment Management Limited），并将光大亚雷更名为光大安石。
　　据记者了解，这只光大控股在大中国区房地产投资的惟一平台早在股权变更之前就曾与同昌盛业接触，并拟展开合作与布局。
　　“光大安石与我们合作看重的是专业的团队，以及提供的投资机会。此外，更可为其提供投资风险规避的服务。”同昌盛业资产管理顾问有限公司董事总经理唐耀在接受本报记者采访时介绍。
　　唐耀表示，两家共同组建公司的首要目标就是为投资者以及客户提供更加全面专业的服务，使得投资者的投资更加安全，回报利益有上佳的表现。
　　而对于光大安石而言，零售物业投资潜在的种种挑战也不容忽视。
　　上述投行人士表示，“零售物业在国内本来就属于新生事物，其具体的营运模式尚属于探索阶段。外资基金如若完全‘空降’，很可能存在人才以及团队缺乏的隐忧。”“不同于传统的住宅开发，零售商业地产前期的设计，定位，推广，业态，招商到正式开业，以及开业后的调整，商业附加管理等等，离不开专业的商业管理团队。同昌盛业先进的管理理念，优秀的管理团队，以及以往服务的业绩为他们今后的发展，提供了良好的基础。”光大安石首席执行官潘颖表示。
　　可以看到，不同于多数代理行所提供的仅关注于物业成熟阶段的买卖的服务，同昌盛业资产管理顾问有限公司为光大安石所提供的投资服务几乎涵盖了零售物业从无到有的各个阶段。具体而言，其服务领域涉及项目土地取得阶段、项目开发阶段、开业营运阶段以及退出阶段等各个阶段。
　　比如在退出阶段，光大安石就可凭借同昌盛业资产管理顾问有限公司更为丰富的网络资源，做出多种选择。“可以做成理财产品，还可以选择资产打包在海外上市，还可以卖给国内的客户，即下一个接盘者。”唐耀指出。
　　
　　五大决定性因素
　　
　　一边是住宅领域屡遭调控，一边是零售业在中国的突飞猛进，自2005年大举进入中国历经多轮调控后，外资基金对于住宅与商业地产的投资环境的差别正是看在眼里，记在心间。
　　“这一年来，外资总是言必称二三线城市，言必提零售物业。”上述投行人士回忆说。而在他看来，虽然历经金融海啸，多数外资基金在资金领域“换血”而归，资金投资回报的要求有所降低，但是从其资产管理的角度，其投资还是相当谨慎。“以前的投资内部回报率（IRR）可能高达30%，现在由于种种环境的变化，变成了20%了，甚至更低。但是，他们意识到，一个商业物业一般都需要3～5年的培育期，在这一过程中，伴随本土等各个竞争力量的出现，保证这一回报也不容易。”唐耀认为，地域选择、被投资项目的评估、对当地法律法规的熟悉程度、对本土消费者消费习惯的把握、与本土各个政府部门的沟通合作这五大方面都会影响着投资购物中心成败。而对于外资基金而言，这五个方面的要求有的时候甚至更高。
　　比如，在地域选择领域，虽说一线城市的‘郊区化’和二三线城市的‘新城化’可以为零售物业的发展提供基本方向，但是，具体到地域的选择，则还需要对当地多加调查，并仔细了解。
　　“蓬莱、营口、鄂尔多斯，这些城市都属于二三线城市，也没有成熟的购物中心，要是都有投资机会，你去选哪一个？”上述投行人士对记者反问，“但看城市级别，这三个城市相当类似，鄂尔多斯还是著名的资源型城市。但是，有的时候，真正去到那里，开始投资起来，才会知道差别所在。”他对记者表示，有些外资基金目前已出现盲目地进入到了一些稍有投资风险的城市。很有可能“笑着进去，哭着出来”！
　　“大家都说二三线城市热的时候，就不妨去看看一线城市还有没有机会，比如说社区型的购物中心。”唐耀表示，“而大家扎堆重庆、成都等地之时，也可以看看另外一个西南地区的重要城市昆明，而与其相邻的南充、攀枝花也有可能存在一定投资价值的。”