中国房地产报社评  “一房一价”应给企业自主定价权留有空间

　　由国家发改委下发的《商品房销售明码标价规定》从5月1日起开始执行，随后，北京市对执行“明码标价”不力的11家房企进行了公示，并将对其进行查处，这体现了发改委执行“一房一价”政策的决心。
　　“一房一价”政策规定商品房销售必须明码标出商品房套内总价和每平方米单价，明确公示代收代办收费和物业服务收费，这无疑有利于解决当前商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明与价格欺诈等问题，有利于维护消费者合法权益。但无论是开发商还是购房者，最关注的并不是房价有无明示。作为购房者，最关心的是房价会不会因此下降；作为开发商，最关注的是政策是否会对企业自主定价权形成干预。
　　如果仅是“明码标价”，那么“一房一价”政策并不会对市场造成多大影响，因为“明码标价”并非“一口价”，是商品就可“漫天要价就地还钱”，但该政策在实际上对企业自主定价权构成了一定限制，这才是开发商所担忧的。
　　从《规定》来看，发改委并没有规定商品房不许涨价，而是规定商品房销售价格明码标价后可自行降价、打折销售，但同时也规定涨价必须重新申报备案。从这个规定可以看出，发改委的目的是抑制开发商涨价冲动，希望通过在程序上加大开发商的涨价难度而起到抑制房价上涨的作用。
　　按照《价格法》规定，商品房适用市场调节价，应由企业自主定价，政府主管部门无权规定价格上下限。尽管商品房价格向主管部门备案本身并不是对企业自主定价权的干预，但在各地执行过程中，不少地方政府有将备案变成审批的倾向，尤其是在国务院要求地方政府制订年度房价调控目标后，地方政府通过行政手段推迟和遏制高价商品房入市，备案关便越发难过。这种情况下，新开楼盘备案时试图高报价就会遇到障碍，从而令“高报低卖”的策略难于实施，惯用的“低开高走”营销策略也难于成立。
　　不论备案也好，审批也好，对开发商来说都多了道手续，都或多或少增加了企业的行政成本，对企业自主定价权形成一定程度遏制，让企业在进行价格变动时灵活度降低。在各地方政府的执行过程中，由于政策执行的偏差，很容易构成对企业自主定价权的干预。而此类干预从经济学角度看，是对市场的扭曲，这种扭曲未必会朝向政策制定者所期望的“降房价”目标，因为在供求基本面不变、成本不断上升的前提下，房价很难有实质性变化，相反企业用于疏通行政关系的成本增加，必然会反映在终端价格上。
　　决定房价的是市场供求关系，要真正遏制房价上涨，最根本的还是要从土地供应、货币政策等方面入手，扭转市场供求关系。“一房一价”可以起到规范市场的作用，但其作用也不宜过分夸大，对于企业的自主定价权的过多干预反而不利于理顺市场交易秩序。