央企踟躇保障房
　　
　　■中国房地产报  记者 李红梅 张凤玲 北京报道
　　
　　一方面是不可推卸的社会责任，一方面是亟待完善的保障房建设体系。对于被要求参建保障房的房地产央企来说，颇显纠结。
　　5月3日，国资委下发通知（28号文件），要求央企积极参与保障房开发建设。“我们早在3月份就已接到了通知。”5月4日，保利地产副总经理胡在新对本报表示。
　　“从去年售房数据来看，房地产央企占整体份额的5%，其中保障房刚到3%。力度还不够大，今年的目标是争取达到3%～5%。”5月5日，国资委新闻处处长苏桂峰对本报表示，下发通知“主要是为了央企履行社会责任”。
　　但本报采访的多位房地产央企高管均不同程度表示出了对参建保障房的顾虑。资金支持、盈利模式、股东回报、地方政府信用等，或将成为房地产央企参建保障房的一道道障碍。
　　
　　政策试运行
　　
　　保障房的建设并不是刚开始，为何在此时要求房地产央企参建？央企对此又反应如何？
　　对此苏桂峰解释，这是一个国家政策，“主要是为了央企履行社会责任”。
　　苏桂峰表示，参与保障房建设的房地产央企，还是按照EVA考核制度进行考核，不会有任何的改变。如果央企在建设保障性住房过程中，出现各种问题，国资委会及时解决。
　　“目前这个政策不是强制政策，先试运行。”苏桂峰说。
　　他还表示，不允许要求退出房地产业务的78家央企参建保障房。
　　“早在3月份，我们已经接到了从集团传达下来的通知，在接到通知后，保利地产向公司有项目开发的18个城市提交了申请参建保障房的信函，目前有10个城市在洽谈中。”胡在新说。
　　“28号文件我们已经收到了。集团领导对文件非常重视，正在研究，准备大力推进保障房建设工作。”5月5日，中交集团企业文化部部长杜胜熙对本报记者表示，中房集团（去年与中交集团合并）从2002年就开始涉及该领域，已完成了5个保障房项目，目前中交集团还有6个保障房项目在建。
　　据了解，中交集团在保障房投入方面将计划投资60亿元，建筑面积约500万平方米。
　　华侨城集团新闻发言人关山对本报记者表示，华侨城一直在关注和研究与保障房有关的各项政策与信息。按照国资委的要求，华侨城会继续加强与地方政府的沟通联系。如果有合适的机会，会积极参与保障性住房的建设。
　　在此之前，已有中冶科工、中国建筑等房地产央企大量参与保障房建设。中冶集团相关人士表示，在今年会进一步加大保障房建设力度，预计将占据公司地产业务的半壁江山；中国建筑更是将保障房建设写入集团“十二五”规划中，力争保障性住房投资开发占到全国市场的3%。
　　
　　中冶的盈利模式
　　
　　中冶集团在房地产央企参建保障房的盈利模式方面显然走在了前面。
　　中国中冶年报显示，2010年，公司房地产开发项目及一级土地开发项目共72个，总投资1760亿元。其中保障房项目达到24个，总投资257亿元，总建筑面积564万平方米，分布于天津、上海等城市。
　　5月6日，中冶科工董秘康承业在接受本报记者专访时表示，2009年下半年，中冶集团便制定了保障房战略计划。
　　中冶集团参建保障房主要出于3方面的考虑：第一，这个市场比较大，和其他企业比较，中冶有一定的优势，因为中冶集团有完整的产业链，包括勘察队伍、设计队伍、融资能力、施工、销售等。

　　第二，既能够履行央企的社会责任，又能够给股东带来回报。公司曾经做过核算，保障房的毛利率不低于11%。
　　第三，已看到房地产在2009年的不理性，认为房地产市场终会回归理性，保障房市场的大量投入，将会改善供需关系。
　　“另外，金融机构、政策导向都鼓励企业参与保障性住房建设，但乏人问津。在这种情况下，我们判断金融政策会给予很大的支持。且我们没有选择比例较小、回报期过长的公租房。综合资产负债、财务状况等因素，我们选择了保障房当中的限价房、经济适用房。”康承业说。
　　对于中冶集团参建保障房能够达到11%的毛利率，康承业解释，一般企业只能获得政府规定的不高于3%的利润率，而中冶集团有产业链上的利润来源：拥有9个国家甲级设计院，可以获得1%的利润；项目管理公司可节省2%的支出；还有施工单位项目部可获得5%～6%的利润，这样最低就可获得11%的利润率。
　　但对于大多数房地产央企来说，目前似乎仍未找到参建保障房更好的盈利模式。中国建筑董秘孟庆禹称，集团正在探索多种盈利模式，一方面要完成央企职责，另一方面，也不会令股东利益受损。
　　
　　重重顾虑
　　
　　与中冶集团对保障房建设的看好不同，更多的房地产央企高管在接受本报采访时表达了对保障房建设的忧虑。
　　首先是钱的问题如何解决？
　　某房地产央企高管算了一笔账：今年1000万套的保障房开工建设，需要的资金量约在1.3万亿元～1.4万亿元之间。虽然大多数地方政府明确规定了把土地出让金的10%拿出来建设保障房，但按此标准计算，去年全国土地出让金收入2.7万亿元，拿出10%也就是2700亿元，这与实际需要的建设资金缺口巨大。
　　“国资委要求房地产央企去参建保障房，实际上反映了保障房资金的到位可能遇到了困难。”一位央企高管对本报记者表示。
　　中国房地产研究会副会长顾云昌表示，此次国资委要求房地产央企积极参与保障房建设，将有利于填补保障房建设的资金缺口，进一步推进地方保障房的建设。
　　“效果不会太明显。”某地产公司高管表示，房地产央企参建保障房主要存在两个问题：第一，虽然是央企，但资金也未必充足，银行多次上调存款准备金率，央企的贷款闸门也已收紧；第二，参建保障房利润率较低，还无法找到很好的盈利模式，尤其是参建公租房，回报期更是漫长。
　　“这些问题解决不了，房地产央企不可能贸然进入。”该人士认为，除了中冶集团、中国建筑这种有产业链优势的央企参建保障房能够带来一定效益之外，多数房地产央企缺乏真正参建保障房的积极性。
　　康承业也表示，在对地块及新项目进行收益核算时，中冶集团会考虑如不能给股东创造应有的利润，就不去做。胡在新也表示，国家有5年建设3600万套保障房的目标，但作为企业，衡量的是一个个的投资机会，谈得成就做。如果受资金和能力所限，也可以不做。
　　甚至有房地产央企高管对本报记者表示，部分地方政府有不讲信用的行为，这让企业跟政府打交道心存疑虑。
　　“和地方政府谈项目，中冶集团会和律师、银行、财务、市场、项目管理部门一同去。”康承业说。
　　
　　央企责任之辩
　　
　　当房地产高歌猛进之后，当贫富差距带来社会安定隐忧、公平性成为政府继效率之后着重解决的问题之时，当国家经济结构调整之际，保障房建设及健全社会保障体系成为了中央的当务之急，也是房地产新的发展引擎。
　　但在保障房风起云涌之时，到底谁该来承担保障房的建设任务，房地产央企是否应该成为保障房建设的主力军？
　　“国资委要求房地产央企建保障房，相当于是政府的转移支付。”北京盛世神州房地产投资基金董事长张民耕表示，从经营的角度看，保障房确实不赚钱，但央企的股东是国家，等于国家掏钱建保障房，这是理所当然的。
　　他直言，这些年房地产央企赚了很多钱。在他看来，央企乃至所有国有企业，每年应该给国家分红，这些年没有分红，把钱拿出来建保障房也一样。
　　不过，有部分受访人士对此有不同的看法：他们认为，国资委是否能决定央企的利润用途？对已经上市的央企而言，董事会及股东大会是否还有权决定企业的发展方向？对于未上市的央企而言，其利润用途应该由财政部来决定。

　　意在沛公？

　　如果说央企履行社会责任不可推卸，在行政干预的背后，房地产央企又能获得哪些机会和空间？
　　康承业认为，中冶集团虽然并没有享受到金融等政策优惠，但得到了地方政府的支持。如在施工过程中，政府会积极帮助协调，解决相关问题。
　　“十二五”规划纲要指出，国家将在今后5年内新建3600万套保障性住房。有分析人士预计5年内保障房总投资额约在5万亿元。
　　“除了履行社会责任，也能收获真金白银。”有分析师认为房地产央企可以抓住机会。
　　顾云昌曾表示，经济适用房与两限房的平均利润率虽然在3%左右，但利润很稳定，央企参与保障性住房建设完全可以做到名利双收。
　　知名财经评论人叶檀甚至表示，央企参与保障房建设很可能成为掠夺社会资源之举。
　　“保障房项目受到政府保护，可以获得贷款及低价的土地资源，并且可以在保障房之外获得其他商用地块，或者改变土地属性，商业性的土地才是企业所觊觎的。”叶檀说。
　　（中国房地产报  记者   曾冬梅、刘晨对此文亦有贡献）