寻找中国地产业的苹果
　　
　　
　　中国的地产行业正在向着这个行业的本质回归，回归为真正的服务行业，向消费者提供的不应该只是一个个水泥盒子，而应该是家，是完整的居住和生活方式。将住宅作为一个硬件平台，整合各种资源，以硬件+软件+服务来完成整个生活方式的塑造，这是我们从苹果公司的成功所获得的启示。我们看到，如绿城、海尔、星河湾这样的优秀企业正在这条路上进行着自己的尝试。这是我们这个行业正在进行的一场革命。
　　
　　
　　
　　海尔地产：革命
　　
　　
　　■中国房地产报  任柏菘/文
　　
　　海尔地产由于其独特的海尔印记，从一开始就将自己定位于“美好家居服务商”，而不是纯粹的住宅开发商。
　　海尔地产正在进行一场以物联网为核心整合住居生活相关产业链的革命性变革，旨在为消费者提供完备的家居生活方式，这种全新的商业模式对这个行业来说无疑是一场革命。
　　海尔地产不是从建筑的主体结构开始研究建筑构件的生产线，而是首先从人们的生活方式开始研究客户需求，提供一个完美的成品住宅开发方案，从而建立新型的盈利模式，实现低成本、低碳环保、高精密度、产业化的现代家庭，美好住居的产品。
　　作为海尔集团旗下的地产公司，其成品住宅产品不但能把家居和电器融入到住宅产品的设计之中，而且还可以根据住宅户型的需要，来设计配套家居、家电产品。并通过与母公司配合，用生活产品推动住宅产品发展，同时通过住宅终端反馈，即时调整生活产品的生产。
　　作为世界知名家电企业旗下的子公司，海尔地产在智能化家居整合上有先天优势。海尔集团不断能给海尔地产提供各方面管理的支持，也提供了住宅产业化的发展思路。
　　不同于其他房地产公司的住宅产业化的战略合作采购模式，在成品住宅建造成本构成中，海尔可以做到大部分产品是自己的。因此，海尔地产可以在住宅产品生产与制造的统一平台上思考问题，可以做到针对客户生活方式和需求，共同研发一个产品。海尔地产是产业链的龙头，提出客户需求和创造客户需求更直接、更系统，促进产品集成模块研发，提高竞争力更可行。相关产品也可能在海尔地产的带动下，将成功的集成产品模式向房地产行业更多的大客户、更大的范围推广。这既是时代赋予的机遇，也只有海尔可以做到。
　　在具体的产品方面，海尔智能化产品的研发工作更注重于住宅科学、人文生活方式的研究，其中物联网下的U-Home住宅最受世人关注。在国内的所有房地产企业中，也只有海尔才能做到既生产电视机和智能化产品，又有自己的房地产开发。最近海尔地产研发中心正在牵头研发一种足以改变人们生活方式的产品，一个三网融合、三屏合一的智能化家庭服务网络产品即将用在的海尔地产项目上。
　　通过高度集成的海尔住宅产品，可以实现多方位的“人宅互动”。比如如果外面有人按门铃，主人再也不用跑到进户门口去看，只要通过可视对讲机，无论您坐在沙发上、躺在床上还是正在做饭，都可以清晰地看见访客，并控制门锁。甚至在家里没人的状态下，也能实现访客记忆。
　　就像苹果的系列产品有着苹果强大的软件设备支持一样，这种综合型的智能化产品，通常需要很多家企业来共同配合研发，但是在海尔集团，这些都可以通过无边界的团队来完成。
　　从客户体验的角度来说，消费者购买电子产品，并不是为了拥有它，而是为获得更好的信息化服务，这正是苹果领先于其他IT企业的关键；房地产行业同样如此，消费者购买房子并不是目的，消费者购买的最终目标是一个家居生活解决方案。
　　市场上一般的房企还在做外壳，做“硬件”，而海尔地产更多地是在“软件”——消费者的居家体验上下功夫，这个“软件”包括白色家电、智能家电、智能化等等。
　　做住宅终端产品，需要整合多个产业链。对房企来说内部管理和产品创新都会因此消耗很多资源。而且和不同文化理念、不同发展阶段的企业对接，需要付出更多沟通成本，而这个问题在“家传”的海尔地产要小得多。
　　在海尔U-Home产品中，模卡U电视不仅可以在线冲浪，还能将家中的电子设备连成局域网，进行数据共享，而与通讯网络相结合的家庭网络远程监控功能成为其独特亮点。只要安装一个摄像头，不论身在何处，随时可以通过3G手机、WiFi手机和笔记本电脑对家中进行监控，建立大网、中网、小网服务系统，真正实现“人在家，世界就在眼前；人在外，家就在身边”。
　　海尔U-Home产品就是通过多个产业链的连接，让用户实现通过手机、互联网、固话与家中灯光、窗帘、报警器、电视、空调、热水器等家电的沟通，通过“网桥”，用户实现人与家电之间、家电与家电之间、家电与外部网络之间、家电与售后体系之间的信息共享。其最大优势就是将物联网与用户的生活实际紧密联系起来，使之成为如水、电、气一样的用户居家生活的基础应用服务。
　　海尔地产的目标是实现电视可视对讲的产品应用，终端产品正在集成研发阶段。这个终端能够做到互联网、社区网、家庭内网以及通讯、电视网络系统联合。同时，海尔智能化家居的三屏合一，即手机屏幕、电视屏幕、电脑屏幕合一也会很快面世。这些家居解决方案的推出，就像苹果不断推出软件服务一样，谁能说它不是一场行业革命开始的信号？
　　海尔地产在自己的发展道路上，与苹果公司里有很多相似之处。海尔地产开发成品房是一种基于海尔集团成熟的家电、家装集成系统、研发体系以及售后服务系统之上的家具终端产品。
　　就像苹果依靠高度集合的终端，来发展其软件业务一样，作为海尔集团的一部分，海尔地产的价值也不仅仅体现在自身的盈利上。通过海尔地产的产品终端，海尔制造业旗下的很多产品可以与终端客户建立更直接的联系。这正好吻合了海尔集团向制造服务业转型的整体战略。反过来，海尔地产也因为有海尔集团庞大而高效的系统支撑，开发成品房才成为它有别于其他开发商的核心竞争优势。
　　从另一个方面，进入房地产终端的制造，也可以更好地建立渠道，整合产业链，从而促进海尔家电的销售。海尔进军地产领域后，通过产品的配套植入，可以更直接地接触终端消费者，快速地反馈消费者的需求，从而能更迅速地进行产品的升级改良。
　　用海尔地产衬托海尔产品，用海尔产品衬托海尔地产。通过海尔家电产品与海尔地产的结合，这些产品在海尔内部可以被高度集成和快速改进。如果海尔的集成被其他房地产商认同并应用后，对于海尔家电的销售，可能会就此激发更多的互动效应。那个时候，房地产行业的苹果式革也许就会真正出现。
　　
　　
　　
　　星河湾：先行者
　　
　　
　　■中国房地产报  陈青蓝/文
　　
　　星河湾和“跨界”“圈层”成了同义词。
　　黄文仔一直主张，“星河湾在卖文化、卖品位和卖生活方式”，而不是“卖房子”本身。由于不是地产界出身，星河湾集团董事长黄文仔反而能够摆脱行业内条条框框的束缚，开创出一片让人瞩目的新天地。
　　南北星河湾，在黄文仔以打造劳斯莱斯的耐心和高投入来打造出完美的建筑之外，星河湾更成了一个上流社会生活方式的样板，各种奢侈品和奢侈生活方式在这里得到展示，奢侈性产品或者奢侈性服务的提供商，形成一个国际公关、社交、休闲平台。
　　就像星河湾集团副总裁梁上燕所描述的那样，星河湾项目存在于北京、上海、广州这个“中国财富金三角”，这三个城市代表了“商场”、“官场”和“洋场”，星河湾正是意图通过各种高端跨界活动，为这些作为商场、官场、洋场上的叱咤风云的主人的星河湾业主，提供一个社交、公关、休闲的平台，从而将这三大场组成一个价值链，让这些财富阶层和权力阶层的能量发生碰撞，形成新的高端价值链，而星河湾则顺理成章地成为链接这三大“场”的中转和核心，每一个人都可通过星河湾的平台实现价值对接。通过跨界圈层活动，星河湾渐渐形成了一种“气场”，一种氛围，将财富阶层聚集起来，不但能为既有客户提供增值服务，还将吸引大批潜在客户。梁上燕认为，“星河湾不是在卖房子，而是在卖一种生活方式。”这也是她一直忙着“跨界”“圈层”活动的真实目的。
　　十多年来，北京、上海、广州的星河湾，各界名流、社会贤达，各色机构、诸多品牌常聚会于此，或报告讲演、或宴会沙龙、或新品发布，纷纷登场。
　　南北星河湾迎送过欧盟前主席桑特、英国恭亲王迈克尔、汤加国王图普五世、新西兰前总理辛普利、世界营销学之父菲利浦·科特勒、英德等西欧十国大使、联合国人居署官员、国际奥委会终身名誉主席萨马兰奇和奥运会知名巨星等，在这里举办过世界奢侈品展、春夏时尚派对、轩尼诗百乐廷财讯显赫晚宴、豪华车展、TOP奢侈品沙龙私属定制生活馆、马球赛等。
　　“在这里可以结识很多高层次的人，获得你意想不到的人脉关系。”一位新加坡商人说。星河湾已经成为政治、经济、金融、文化、体育、艺术的社交平台。
　　星河湾正是在跳出房地产之外，将房地产作为更广阔的一个平台，这是暗合苹果之道的聪明之举，我们在星河湾的跨界平台当中已经看到了其商业价值，这种商业价值在很大程度上推动了星河湾项目的销售，同时各种高端商务、社交活动所形成的商业机会在过去的十多年中也在产生并发酵。所谓“功夫在诗外”，高端社交活动除了让业主建立自己的圈层之外，也让星河湾建立了独一无二的政商资源，这种资源让星河湾获益匪浅。
　　当然，星河湾作为高端社交、活动平台本身与苹果的AppStore的直接获利模式不同，星河湾的圈层平台的盈利模式更多体现在其他商业机会之上。但星河湾的尝试正说明了在房地产行业进入深度发展阶段的时候，跳出买地、建房、卖房的商业模式，在更广阔的领域寻找更多的商业机会的碰撞，创造蓝海，创造新的商业模式的重要性。
　　在未来的房地产行业，市场是细分的，房地产企业之间的竞争一定是商业模式的竞争，最能够将技术创新和商业模式创新结合的企业才最有机会胜出。如果抱残守缺、不思进取，则必然被淘汰。
　　星河湾也许不是房地产行业的下一个苹果，但一定是能够在未来胜出的那个，因为它已经先行一步，创造出了自己独特的商业模式，而且这种商业模式被认为是行之有效且不易被模仿和超越的。
　　
　　
　　
　　绿城：理想主义
　　
　　■中国房地产报  陈青蓝/文
　　
　　作为一家被誉为“产品主义者”的房企，绿城却将其企业理念率先从“品质房产供应商”转变为“品质生活供应商”，可见其对房地产未来趋势的敏感性。2010年中国房地产业正处于深度转型阶段，朝哪个方向转目前还不容易判断，但是，社区服务的竞争必将是未来房地产市场竞争的核心。
　　绿城2007年率先提出建设园区生活服务体系，并首先在杭州蓝庭项目试点。历经几年锤炼，园区服务成效已逐步显现。如今，绿城已在全国42座城市、108个绿城项目中标准化地实施和推进园区生活服务体系。
　　绿城生活园区服务体系包含健康服务系统、文化教育服务系统及生活服务系统。其中，健康服务系统包括健康保健类服务，如专业健康护理类服务、康复类服务、健康教育类服务、养生保健类服务等，另外还有园区门诊、紧急救助类服务，以及医疗绿色通道服务；文化教育服务系统主要针对老年人与儿童等弱势群体，如园区老年文化教育服务、老年兴趣爱好发展服务，园区儿童文化教育服务，以及儿童课外教育服务系统；生活服务系统则包括社区饮食服务、运动服务、休闲娱乐服务、居家及购物服务、出行服务、管家服务、园区商务以及园区论坛等。
　　以杭州绿城蓝庭二期陶院为例，这是该项目针对中老年客户特别设计的一个颐养组团：西面靠近社区老年大学和幼儿园；东面是社区食堂和一幢提供养生、保健、护理服务的老年颐养公寓；紧急救助呼叫系统覆盖到户，卫生间、客厅、主卧室都有呼叫按钮……从规划布局到硬件营造，目前看来，绿城园区生活服务体系在这个组团里落实得最到位。
　　买了蓝庭房子的购房者会与浙江绿城健康促进管理有限公司签订一份《绿城蓝庭健康管理服务协议》，每户有一个名额，接受为期两年的“个人健康管理全项服务”。这个协议包括给业主配备私人健康助理、建立健康档案、体检、健康评估、健康计划、健康跟踪与引导、专业口腔咨询和保健指导。除此之外，蓝庭还有育华幼儿园、“四点半学校”(即针对儿童下午放学后的服务机构)，小区食堂、老年和儿童的配餐服务、出行和购物服务。
　　绿城在数年的园区服务体系当中已经投入了相当资源，包括绿城旗下的浙江绿城物业管理有限公司已具有完善的园区管理网络；旗下的浙江绿城医院，拥有丰富的专家资源；旗下的浙江绿城健康促进管理有限公司、浙江绿城教育投资有限公司、浙江绿城酒店管理有限公司，这些巨额的投入都给绿城的园区服务提供了很好的保障。
　　当然，我们也看到绿城目前的园区生活服务体系仍然是一个不盈利的项目，甚至在投入和产出上明显倒挂。
　　蓝庭项目拥有建筑面积4000多平方米的一所社区老年大学和12班幼儿园；200多餐位的园区食堂，800多平方米的少儿会所，1080平方米的健康服务中心，1000平方米老年活动中心与一二期商品房同时交付使用；西区还有18000平方米的商业运动中心和精品会所。
　　就是在这样一个“服务园区”，蓝庭物业管理费为每月1.5元／平方米，这1.5元里，除常规物业管理服务之外，还包括丰富的园区生活服务内容，比如健康咨询、定期健康讲座、组织儿童益智文体活动等。这是一个投入和产出明显倒挂的服务。
　　“绿城的价值不是赚多少钱，而是客户满意度，哪怕是一分钱不赚，如果客户满意度高，社会非常认可，那公司价值也是很高的。”宋卫平这样说。
　　按照宋卫平的说法，绿城生活园区服务体系体现绿城的一种理想主义追求，目前仍是一个投入产出倒挂的体系，但这个体系的前瞻之处正在于其超过了关于房地产有形产品生产者的认识，使得绿城的产品从纯粹的提供住宅产品，转变为从精神和生活的层面，提供与居住者相关的服务，完成了从出售不动产到全面提供生活品质的服务，这种理念已经暗合房地产行业下一步的发展趋势，在某种意义上来说是一种新的商业模式的尝试。
　　目前绿城的生活园区服务体系与苹果整合软件开发商、游戏开发商、音乐提供商、数字出版行业的AppStore非常相像，唯一的不同之处在于，苹果的AppStore是盈利的，而绿城的尝试目前仍然处于投入阶段，然而，绿城的尝试无疑超越了房地产本身创造商业利益的阶段，而进入了与房产品相关的服务产品的延伸探讨和创造，如果能够在盈利模式上进一步创新，结合其他相关行业的资源，那么绿城的生活园区服务体系就很可能能够成为一个整合资源的商业平台。
　　除了完成绿城的理想主义情怀之外，还能够为绿城、为房地产行业提供一个新的商业模式。