产权式酒店给力旅游地产
　　
　　■中国房地产报记者  李红梅   刘培峰  北京报道
　　
　　
　　当旅游业和地产业完美结合的时候，产权式酒店的发展越发引人关注。11月20日，国际旅游地产主题研讨会暨第七届全国产权酒店合作发展论坛召开，引发了一场关于产权式酒店共赢路径的探索。产权式酒店与传统酒店管理有何区别？如何克服发展带来的问题，实现政府、开发商、经营者、业主、消费者共赢，与会业内人士纷纷献计献策。
　　
　　秦娜：股权式酒店仍有前景
　　
　　红树林酒店创新模式，升级了产权酒店概念，叫做股权式酒店，将传统的房地产模式加进了金融产业。
　　首先，创新传统旅游地产向度假地产全面转型和提升，红树林产权规划创新是打造目的地度假酒店。将传统度假功能转型到更加体验生活方式的功能。
　　其次，在传统产权的度假概念上融合了金融理念，使业主能够享受到酒店股东的权益。每套房屋都有独立的产权，同时每套房都有对应金融系数，酒店所有收益归业主所有，红树林按照国家标准来收取相关管理费用，年终每套房按收益系数进行分配，财务由第三方财务管理公司来做。所有业主每年免费居住期之外，享有业主房价权，业主房价权低于所有价格，介绍朋友订房能得到5%返还。
　　再次，红树林独创全国通用的查询平台，实行会员身份认证，所有红树林系列酒店都可以在这个平台上进行看房、换住以及查询分红额度。全国的红树林业主可以住自己的房子，也可以住其他房型，不受时间空间限制。
　　
　　陈妙林：政策、信誉、税收限制产权酒店发展
　　
　　中国的产权酒店发展会遇到很多困难，主要包括以下方面。
　　政策不确定。开元旅业从2000年开始用“酒店加房产”这种模式发展，得到政府的青睐，政府给了很多优惠政策，但目前很多优惠政策已经没有了，导致新的开发项目难以启动。开元在浙江和海南的产权式酒店都受到了政府的控制，产权式酒店不允许单个房间出售。
　　信誉缺失。一些不讲信誉的房企，或者没有实力的房产公司做产权酒店的失败案例都给产权式酒店的声誉产生了负面影响。
　　逃税的风险。产权酒店都存在逃税的潜在风险。比如将产权式酒店的一个房间卖给业主，经营过程中涉及到营业税、企业所得税、租赁税、个人所得税、土地增值税等税种。而大部分产权式酒店，为了获得利润，对缴税实行模糊处理。比如营业收入中50%不入账，只有50%计入营业收入。严格来讲这都属于偷逃税行为。
　　
　　李津：
　　旅游地产尝试金融创新
　　
　　传统房产收款有两种方式，一次性付款和按揭付款。现在国家政策通过调整一般通过控制按揭，限制很多投资业主的进入，由于资金受限，这对于传统的度假公寓项目会带来较大影响。
　　但产权式酒店可以采取一种分期付款的形式，这种分期付款不是传统的分期付款，首付款可以付60%，剩下的用经营回报冲抵。冲抵完的时候付款才算结束，这种付款方式只用出总额的60%或70%，但拥有使用权，只不过后期几年没有经营收益而已。这种付款方式跟传统住宅度假公寓相比就是一种优势，在形势不明朗的情况下，产权式酒店跟其他度假公寓相比就有市场竞争力。
　　还有一种方式就是共有产权。比如一套房子分12份，12个业主共有产权。使投资门槛大大降低。这种付款方式主要针对度假公寓而不是产权式酒店，更强调的是一种适用性而不是投资性。
　　
　　张涛：
　　共管式酒店适合度假地产
　　
　　共管式酒店跟普通酒店管理是不同的。这种模式是国内度假地产管理方式的一种探索。
　　酒店的餐厅一般是必配的，共管酒店的房间配备厨房，他们自己可以做饭，所以很多不配备公用餐厅。从取佣模式来看，酒店从营业收入直接获得，共管酒店则是跟业主分成。
　　酒店从客房收入中再支出成本；而共管经营酒店所有成本都是业主提供的，操作模式是在上一年的年底做一个年度预算，然后业主开会通过，业主付钱后供成本支付使用。共管经营模式有很多业主，酒店一般只有一个或几个投资企业。酒店管理公司主要向业主代表汇报，共管经营模式则是向业主大会的常设组织业委会汇报。
　　从市场营销角度来讲最大区别就是共管公寓度假村一般不和旅行社做销售业务，主要通过五种办法进行推广：口碑宣传、包价旅游和协助广告、目的地营销、内部营销以及外部营销。